中天城投:当地产再融资放开你会想起谁?

基本结论、价值评估与投资建议

为何会有中天城投这类城投公司出现?中天城投与单纯意义上的开发公司不同,不但从事房地产开发建设,还介入土地一级开发,其开发项目在补足成本后的收益部份可以与当地政府按照7:3的比例分成。我们认为分税制是城投类公司出现的制度基础,而一级开发对资金的要求和整体当地资源的特殊性,也注定了有中天城投这类能够分享土地超额收益公司的存在,公司的盈利模式具有复制性和可持续性。

再融资放开的最先受益者。有媒体报导了地产股再融资即将重启的新闻,我们认为地产融资如果放开,还是能够一定程度表明政府对地产的调控态度在发生微妙变化,至少对能够实现融资企业的微观经营十分有利。从时间顺序分析,公司融资申请是在已经公告且未实现融资的公司中最为靠前的,如果地产股融资能够提速,中天城投将是最有希望率先实现融资的公司。而对于中天城投这类拿地能力强的公司而言,得到资金支持后的发展速度无疑会更快。

公司业绩既有确定性也有弹性。

确定性体现在公司主打项目会展城的销售,由于政府已经搬至该地区,并且连接该区域与市区的道路也已经通车,对在该区域办公的公务员置业有较强吸引力,我们认为该项目每年的潜在需求量不低于70万平米,而每平米楼面地价只有290元,显然公司在定价政策上有较强灵活性,所以未来会展城的开盘热销是较为确定的。

弹性将体现在补贴收入和土地一级开发项目的受益。我们在盈利预测中没有考虑补贴收入,在对卖地的价格和规模也采取了较为保守的估计,公司未来业绩存在一定弹性空间。

投资建议。预计公司09-11年每股收益分别为0.79、1.27和1.61元,动态市盈率分别为21.5、13.4和10.5倍。由于公司的盈利模式具有持续性,并且业绩既有确定性又有一定弹性,赋予公司2010年16-18倍市盈率较为合理,目标价格20.3-22.9元,建议买入。