房地产行业研究周报:九月上旬成交低于预期

新房成交情况

一线成交仅北京略有回升。本周北京约成交22.2万平方米,环比上升15%;上海成交22.7万平方米,环比进一步下降5%;深圳成交5.6万平方米,环比进一步下降22%;三市成交量分别为52周动态周均的128%、96%和94%,上海和深圳低于年度动态周均值;去化周期分别为5.4、7.8和11.5个月,深圳上升。

本周重点监测的15个二、三线城市中,有7个城市环比上升,平均升幅为21.9%,其中天津的升幅为最大,为38%;其他8个城市均环比下降,平均降幅为12.9%,降幅最大的城市为惠州,降幅达到35%。

二手房成交情况

北京本周二手房约成交23.8万平米,环比微升1%;深圳成交21.7万平米,环比上升48%;天津成交10.3万平米,环比上升37%;杭州成交8.5万平米,环比下降23%。四城市成交量分别为52周动态周均的109%、228%、152%和187%。

行业点评

9月上半月成交低于预期。截止15日,我们有数据的18个城市成交,仅有东莞和厦门成交超过8月半数,北京、上海和深圳分别为8月成交面积的36%、46%和38%,18个城市平均水平为42%,较8月1-15日下降10.5%。

9月上旬样本城市均价一线降,二线涨。截止9月13日,我们有数据的上海、深圳、天津和宁波四个城市,9月1-13日的新房成交均较较8月分别下降8%、7%,上升9%和2%。

上海开展住房限售政策执行情况检查。上海日前发布通知,开展限售政策等执行情况检查,主要以抽查方式检查限售政策执行情况、核对购房证明材料,全面检查是否存在捂盘惜售等行为,并梳理商场、办公楼、酒店式公寓的分割销售和售后包租情况。

其他城市也出台了一些微调政策,武汉10月起启动商品房预售资金监管制度,媒体报道南京一些楼盘因触及5%的涨幅红线而被驳回备案请求。我们认为此时微调主要是因为9、10月为传统旺季,房价上涨压力更大,但同时也为地方政府推出微调政策提供可行空间,在地方政府控制房价的初衷下,不至于使销量大幅回落。

投资建议

九月上旬成交低于预期,我们认为主要还是推盘量低于预期,近期一二线城市新开盘项目去化率水平并不低,分别为72%和62%,从微观项目的开盘情况看,9月8号在北京通州开盘的合生滨江帝景实现日光,当天销售额约8亿元。我们认为九月下半月和十月份,随着推盘量的上升,成交会再次环比上升。即使在市场火爆的09年,九月份推盘未到高峰期时,成交也曾有短暂的回落。

短期地产板块超额收益机会不大,因为政策预期仍偏负面,建议关注万科,保利,金地,招商,华侨城,阳光城,中南建设,荣盛发展等一二线龙头围绕价值中枢的波动机会。此外,由于地产新开工开始筑底回升,建议投资者继续关注地产上游产业链的投资机会。