房地产行业研究报告:对未来地产政策的判断

近期从政府表态和媒体吹风分析,下一轮实质地产政策应该围绕房地产的相关税收出台。但我们仍不认为物业税试点会出台,理由在于物业税所需的准备工作不是短期可以完成。简单的说,媒体报导的物业税空转试点其实仅为商业地产,没有涵盖住宅,也即住宅物业税尚无空转,何谈试点。

但是,对商业地产物业税空转已经试行多年,所以我们认为有可能对商业地产率先施行物业税试点,目前投资者更应关注的是商业地产风险。

我们认为针对个人拥有的房产税有可能恢复征收,以在物业税出台之前部份承担物业税的功能。

由于房产税并非一个新税种,征收房产税不需要立法,只是针对原先规定的优惠部份取消,所以相比物业税这一新税种而言,房产税的恢复征收更顺理成章和易推行,却能部份达到物业税的效果,所以我们认为短期内政府会恢复征收房产税而不是开征物业税。

房产税如果对个人征收意味持有环节的成本增加。举个例子,如果房产原值200 万,在按优惠上限比例,也即扣除30%后的部份作为税基,乘以1.2%的税率就是1.68(200*(1-30%)*1.2=1.68)万。保有环节成本的从无到有肯定会影响投资性购房对未来的投资预期收益率,部份投资购房会被挤掉。

可能出台的具体措施。(1)首先我们认为对第一套房产征收房地产税可能性基本不存在。政策出台的初衷是抑制投机性购房,对于仅有一套住房居民恢复征收只会增加其负担,与政策初衷相背离。(2)对于豪宅或第二套房以上的居民征收可能性大。房产税恢复征收的力度会循序渐进,甚至有可能“新老划断”。因为一项税收的从无到有产生影响十分深刻,而房产又与广大民众利益攸关,如果立即从严征收引将会引发民生不满或上升到政治层面,我们不认为房产税的最初恢复征收会十分严格。(3)部份城市率先恢复征收。房产税属于地税,地方政府话语权较大,我们认为目前房价上涨过快的城市和地方政府态度比较强硬的地区率先征收可能性大,如上海和重庆。

对企业的影响。前面我们分析了房产税恢复征收的框架,由于上海和重庆等城市的政府态度比较强硬,有可能最先恢复征收,建议规避上述城市项目占比较高的开发商。另外房产税会对高端产品最先征收或比率最高,所以对开发豪宅占比较高的开发商会影响更为明显,建议规避相关公司。

营业税和契税可能调整,并体现劫富济贫精神。既包括在开发商,也会体现在富人身上。国家对契税和营业税的比率规定本身即有弹性,所以在房产税之外,政府可能通过制定有针对性的征收细则来平衡各方利益。

开发商。由于房价的上涨,开发商的利润足够丰富,如果房价继续上涨政府可能提高开发企业营业税比率。

购房者。可能提高购买多套房产或豪宅的购房者的契税比例;对已经购买多套房产的购房者在其销售房产时继续提高所交营业税比率。

投资策略。近期关于房产税方面的政策紧缩预期肯定会压抑地产股的表现,但落实到企业盈利层面我们还是要提示近期已经发生的房价上涨,

虽然“日光盘”甚至“分钟盘”出现是一种不正常现象,也不可持续,但房价历来的表现是上涨弹性和下跌黏性,与其在紧缩政策预期下袖手旁观,不如在股价波动过程中寻找投资机会。

我们不认为一线公司会有超额收益率,因为一线公司的行业代表性强,未来调控仍是常态,在调控政策转向之前,一线公司的估值水平更难提升,即使房价上涨,卖方研究员大规模提高一线公司的盈利预测的可能性也不大。但二三线公司项目所在区域由于数量少,区域风险更容易把握,具体项目的盈利变化也更容易跟踪,二季度随相关公司项目的开盘销售,其盈利预测会普遍得到上调。未来即使地产股的估值水平得不到提高,由于盈利预测的上调,相关公司的价格中枢也可以得到提升。我们建议关业绩确定且存在盈利上调空间的冠城大通、大连友谊、中天城投、安徽水利、华发股份、苏宁环球。