房地产行业研究周报:再次重申行业调整三阶段论

本周北京、上海成交量大幅下降,深圳小幅上升。

北京成交面积环比下降 50%,成交13.4 万平米,低于10 年至今周均38%;可售面积为738 万平方米,按套数计算的去化周期为6 个月,环比上升0.8 个月。

上海本周成交面积环比下降 33%,成交12.6 万平方米,低于10 年至今周均52%。去化周期为3.7 个月,环比上升0.8 个月。

深圳本周成交面积环比上升 3%,成交2.5 万平方米,低于10 年至今周均55%;去化周期为14.2 个月,环比上升3.9 个月。

本周重点监测的二、三线城市中有 5 个成交面积环比上升,占到全部24 个重点城市的21%。成交面积上升幅度最大的是杭州,达到49%,其余为蚌埠和贵阳,分别上涨39%和11%;成交面积下降幅度最大的三个城市是哈尔滨、温州和福州,分别达到-86%、-69%、-63%。

房产税悬而未决.

对行业未来影响最大的政策变量是房产税,从政府多次吹风和表态中,推动房产税仍是今年财政工作的重点。我们认为其实目前即是推出房产税的时机,因为如果房价得到控制或处于下滑通道中,再出房产税只能再加速行业的下滑,与政府调控逻辑相悖,并且房产税的推出是既能抑制房价又是为数不多能从调控房价中获得利益的手段之一。目前房产税从技术上和舆论的前期铺垫都做了一定准备,我们不排除政府调控态度坚决的城市,例如上海率先推出房产税。

再次重申行业调整需经历三阶段.

再次重申行业的调整需要经历三个阶段,目前行业仍只处于第一阶段,即交易量的萎缩,但短期房价难出现大幅度波动,因为我国市场集中度低,众多企业的资金状况和对未来市场预期不一致,在资金还充裕的情况下很难出现统一降价的现象。而没有经过降价和交易量重新回升的过程,地产股不具备行情,在调整的第一阶段中出现反弹即是减仓的机会,维持行业持有评级。