房地产行业研究周报:流动性进一步趋紧

北京成交突破10万平米,上海、深圳低位运行。

北京成交面积环比上升88%,成交14.9万平米,低于10年至今周均15%;可售面积为780万平方米,按套数计算的去化周期为13.1个月,环比上周下降3.1个月。继连续7周成交低迷后,本周首次突破10万平米。

北京成交量大幅上升的原因是近期推出的天洋城、首开智慧社、上上城等燕郊和五环外项目售价比前期有20-30%的下调,刺激了短期销量的回升。

上海本周成交面积环比下降6%,成交21.4万平方米,低于10年至今周均11%。去化周期为4.8个月,环比下降0.1个月。

深圳本周成交面积环比下降22%,成交2.6万平方米,低于10年至今周均46%;去化周期为13.4个月,环比上升0.3个月。

本周重点监测的二、三线城市成交量半升半降。成交量上升的城市有13个,占比52%,其中幅度最大的是昆明,106%;其次是海口和徐州,分别达到55%和43%。成交量下降幅度最大的是哈尔滨、大连和长沙,幅度分别为-45%、-34%和-29%。

流动性进一步趋紧

据媒体报导,银行发起信托业务将被暂停,意味地产企业的又一融资渠道将受到限制,今年上半年地产企业信托融资额同比增长了近一倍,约达到300亿元。虽然信托融资只相当于银行1-5月份贷款总额的5%,但仍将切断部份企业的融资来源;此外土地竞买的保证金也将由原来的20%提升至30%,进一步抬高企业拿地门槛和紧缩企业流动性。

近期郊区楼盘出现了多起降价促销的情况,但市区房价没有松动,北京五环内新开盘项目甚至还出现一定程度上涨。由于目前总体房价仍未明显发生波动,政府近期继续出台措施来收紧开发商的资金链,力图促使开发商降价的节奏加快,但开发商对城区楼盘价格仍旧寄予厚望,目前还没有出现降价的意愿或迹象,短期内这种对峙仍将持续,行业必须通过时间的调整来换回价格空间的调整,短期市场系统性风险不会得到释放,维持行业持有评级。