房地产行业:行业发展面临转折、寻找分化中的机会

投资要点:

1、 房地产价格与经济发展的特定阶段密切相关。日本与韩国的数据显示,他们都是在人均GDP4000-6000美元之间房价的增速出现了震荡,之后房价增速趋缓。这个共同点揭示了,房地产的发展本身与经济增长的阶段密切相关。

2、 我国房地产行业处于转折期。2009年我国人均GDP 达到3678美元,由于房地产行业主要考察城市的人均GDP,因此我们认为可供参考的人均GDP 需要做一定程度的上调。也就是说应该已经处于4000-6000美元的范围之内。未来房价的增速可能震荡、趋缓。

3、 中长期房价取决于经济增长。我们参考美国的房地产价格影响因素,从中长期来看房地产价格与经济增速的相关度最高。作为一种资产的价格,中长期价格走势依然取决于经济的增长。如果认为我们国家依然处在城市化高速发展的过程中,经济增长未来还会保持较高的一个增速,那么我们的房地产价格不会出现中期下滑的趋势。

4、 二级市场走势取决于成交金额、维持行业“中性”的判断。宏观调控将导致房价增速趋缓,那么公司的毛利率、净资产收益率必然下滑;同时09年极度宽松的货币政策导致的房地产行业的高景气,在2010年下半年出现的概率低,成交金额的同比增速也会出现下滑。但是,我们可以密切关注行业成交量走出底部带来的反弹机会。

5、 从区域差异中寻找投资机会。区域发展不平衡,东部地区、中部地区与西部地区的经济发展差异性大,因为这种差异性,为我们未来提供投资机会。我们认为人均GDP 在2000美元-4000美元之间的区域未来经济增长空间较大,可能未来处在住房需求的爆发期,房价上涨的幅度大,相关区域的房地产行业上市公司的业绩弹性较高。

6、 从土地储备规模中需找投资机会。土地是上市公司的生产原料,因此土地储备是反应房地产企业持续经营与盈利能力的重要衡量依据。因此可以根据土地储备的规模与市值的比重中寻找相关的投资机会。

7、 从折价率方面寻找投资机会。二级市场上的公司股价相对于其RNAV 普遍出现了一定幅度的折价,反映了市场上对于房地产调控后房价下跌的预期。过程中,必然存在错杀的品种,我们认为可以从折价率的角度寻找具有投资价值的品种。