地产行业周报:中粮重组获批,成交环比回升

本周观点:本周中粮地产发行股份购买资产并募集配套融资获无条件通过,尽管难言地产股权融资松动,但结合近期部分房企发债利率的回落,整体来看行业融资环境在逐步好转。目前全国单月销售已连续两月负增长,部分区域楼市量价亦出现松动,短期来看基本面仍将延续下行,整体以防守反击为主,但震荡行情中有政策博弈的反弹机会,以龙头防御为主;2019年下半年随着投资增速回落、公司盈利一致预期下调、资金风险释放后,将迎来较好反弹,机会来自博弈基本面、政策面的预期差,但下半年复苏为走量不走价的复苏,高周转快销售的公司表现更佳。建议关注:1)低估值龙头万科、保利、金地、招商等;2)布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。

本周成交:成交环比上升,同比上升。本周重点城市成交53427套,环比升4%,同比升12%,高于2017年周均14.7%,2018年日均成交环比降9%;其中本周一线城市环比升1%,二线城市环比升24%,三线城市环比降13%。推盘量环比下降,去化率环比下降。11.19-11.25重点城市新开盘80个项目,推出房源19158套,环比降1.8%,高出2017年周均值122.6%。平均去化率60%,环比降8个百分点。一手商品房12月日均成交:环比上升,同比上升。截止12月8日,重点城市日均成交套数环比升8%,同比升3%。其中一线城市环比升18%(同比降9%),二线城市环比升24%(同比升15%),三线城市环比降10%(同比降4%)。二手房成交环比下降,同比下降。本周二手房整体成交套数环比降9%,同比降15%。19城二手房挂牌套数周环比升0.9%。12月8日19城二手房挂牌60.3万套,环比升0.9%。深圳0.8%,北京升1.1%,上海降0.8%,广州升1.5%,成都升0.8%,重庆升1.6%。

本周动态:万科公布11月份销售及新增项目情况。平安观点:单月销售延续高增,预计全年平稳增长。公司2018年1-11月实现销售金额5439.5亿元、销售面积3599万平,同比增长16.3%、14.5%。其中,11月单月销售金额583.2亿元,同比增长67.8%,延续10月47%的高增长态势;销售面积355.6万平,同比增长54.9%。拿地整体谨慎,土地成本可控。公司11月新增建面391.9万平、总地价263.7亿元,同比增长15.4%、27.1%。1-11月拿地销售面积比127.4%,较2017年下降1个百分点,整体态度较为谨慎。前11月平均楼面地价5769元/平,为同期销售均价的38.2%,较2017年全年下降15.5个百分点,成本可控,安全边际高。

风险提示:1)目前按揭利率连续22个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2019年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。