地产行业热点专题系列报告之三:租赁新政对投资影响几何

近期,九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。同时广州、佛山、无锡等地亦相继出台加快发展住房租赁市场的政策。市场关注点普遍聚焦租赁市场发展对楼市及房价的影响、长租公寓迎来政策风口等,我们在《长租公寓,万亿市场待起航》亦做过专题分析。然而却鲜有涉及租赁用地供应加大,土地购置费下滑对地产投资的影响。

发展租赁市场通过影响土地购置费影响投资。从地产投资构成来看,主要包括建安支出和土地购置费,无论是租赁用地还是商品房开发用地,均需要施工建设,但由于租赁用地地价更便宜,租赁用地占比提升将减少土地购置费,进而影响房地产投资。从7月24日上海出让的两块租赁用地来看,楼面地价分别为5569元/平米和5950元/平,明显低于商品房开发用地出让地价。同时广州印发《加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,明确提到增加租赁住房用地有效供应,将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。由于核心城市土地资源的相对稀缺,加大租赁用地供应意味着商品房开发用地的减少,而租赁用地较低的土地出让金将通过减少土地购置费进而影响投资。

试点城市占全国投资20%,核心城市租赁用地计划供应占比20%左右。剔除数据不可得的佛山和肇庆,2017年上半年其他10个试点城市土地购置费占比26.5%,2016年12城占全国房地产投资额的20.4%。根据2017-2021年住宅用地供应计划,北京租赁住房用地供应占比21.7%,福州则为10%。上海“十三五”计划租赁住房用地供应1700公顷,占比30.9%。从地价角度来看,7月24日上海浦东新区张江南区出让的两块租赁用地来看,楼面地价仅为正常居住用地的12%。

租赁用地占比20%假设下,将拉低投资0.99个百分点。在租赁供地占比20%,租赁用地地价为商业开发用地地价12%的假设下,未来12个试点城市加大租赁用地供应,将拉低全国房地产投资0.99个百分点。考虑短期租赁供地规模尚未有效放大,预计对2017年地产投资影响有限。

风险提示:1)租赁用地供应不及预期风险;2)未考虑中长期租赁市场发展对商品房需求的替换和冲击,进而对投资的冲击。3)租赁政策不及预