简评国务院常务会议地产政策:“系鞋带”和“打板子”,压力减弱

事件:

2013年2月20日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议要求,各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。

观点:

1、重弹“系鞋带”和“打板子”老调

会议内容基本上是老调重弹,主要还是我们之前说的“系鞋带”(重申以往调控政策)、“打板子”(对地方政府问责)。我们认为目前政府主要还是在“打板子”上加大力度,问责和监督地方政府还是会起较大作用。二会前难出杀伤力较大的政策。

2、地产板块经过前期连续上涨,股价面临调整压力

本轮房地产指数上涨始于2012年9月底,经过4个多月的上涨,申万房地产板块从当时的2166.29点,上涨至最高的2981.91点,涨幅为35.85%。个别涨幅居前的股票,如荣盛发展、阳光城等,涨幅超过80%,因此从技术角度股价面临压力。

3、政策的实际效果比较有限

本轮房地产市场从2012年初开始回暖。2012年上半年以刚性需求主导,2012年下半年改善性需求接力。由于需求持续释放,各城市房屋价格出现不同程度上涨,其中一线城市由于2012年土地出让较少,供需矛盾激烈,涨幅尤其明显,以北京为例,我们观察北京三环内二手房房价2012年涨幅在30%以上。在房价快速上涨的背景下,我们认为针对个别城市的针对性政策出台的可能性较大。但从全国来看,目前一线城市可售库存明显走低,但二线、三线城市的可售量仍然维持高位。从房价来看,二、三线城市房价涨幅不大,因此出台全国性政策的可能性不大。

之前市场较为主流的消息认为,近期相关房地产调控政策将出台,待选方案为“二套房7成首付+贷款利率为1.3倍”。目前来看,本次国务院会议出台的政策实际的影响力度较小,低于之前的市场预期,仅是强调已出台政策的连续性和稳定性,对楼市实际的影响不大。

4、结论:

我们认为会议上的内容是老调重弹,只停留在“系鞋带”和“打板子”,但“系鞋带”和“打板子”应该够用。目前出台的政策实际效力有限,政策对房地产市场影响不大。地产股在上涨动力不足的情况下,前期政策的悬而未决压低了地产股的估值,前几天的传闻又使地产股出现较大下跌。此次会议内容的出台应该使目前调控政策有所明朗,市场的惊恐应该会得到缓解。我们判断两会期间房地产仍然难出杀伤力较大的政策,短期下跌结束维持震荡格局。我们认为房地产行业已出现分化,不少好企业已顺应了调控并从调控中逐步走了出来。我们建议对房地产股的投资应轻行业重个股,震荡中积极关注成长确定性较好的公司,建议关注招保万金中荣和南国置业、建发股份、金科股份、名流置业。