保利地产2012年1季报点评:实力及策略兼备,速度与效益平衡

一季度结算利润占全年比重小,全年业绩锁定性强。一季度结算收入增长,但净利润同比持平,主要由于一季度结算收入占全年比例小,而计提的销售与管理费用等占结算收入比重则相对较高。一季度归属于母公司股东的净利润同比有所下降,与少数股东损益增加有关。期末预收帐款余额773亿元,全年业绩的锁定性很强。

一季度销售面积和金额同比增长,资金回笼正常。销售签约面积143.89万平方米,销售签约金额148.66亿元,比去年同期分别增长8.98%和6.07%。但回笼资金低于去年同期,一季度销售商品提供劳务收到现金112.6亿元,低于去年同期的141.8亿元;这应与今年推盘与成交增长多集中在3月中下旬有关,一部分资金预计会在4月份回笼。

追求去化与整体利润平衡,毛利率可能维持平稳。公司鼓励积极低调、稳健灵活的定价策略,兼顾去化和整体利润平衡,且项目数量多,有利于帮助平滑毛利率的波动。

可售资源有保证,开发进度和推盘量将视市场状况灵活调整。今年1-3月份公司在建面积2568万平方米,比上年同期增长50.83%。在市场好转时可以做到多推盘,但在市场低于预期时公司会选择调整开发进度。

一季度借款取得资金同比减少,还款支出同比增加,反映公司根据需求融资,财务管理严谨。前者主要原因是目前公司拿地需求不强,后者主要是因为公司一直对债务管理非常严谨,会选择主动提前还款以降低财务成本。当然,不排除公司也受到如银行额度、还款约定等客观因素影响。筹资取得资金为净流入,弥补了经营开支的净流出。

维持买入-A评级,小幅上调目标价。我们认可公司攻守兼备的经营策略,对其竞争实力和发展前景抱有信心。预计二季度随着利率继续下行,龙头公司估值水平可能保持回升。小幅上调公司股票六个月目标价至14.5元(公司分红转增方案尚未实施,此处仍指未摊薄口径)。

风险提示:流动性状况由缓解转为紧缩。