房地产行业:各项指标回落,投资增速或将继续下行

统计局公布2013年1-8月全国房地产开发和销售情况。

投资要点:

投资增速如我们预期小幅回落,1-8月小幅回落至19.3%,各物业类型投资增速均回落。1-8月房地产开发投资5.21万亿元,同比增19.3%,增速较1-7月降1.2个百分点;分物业类型来看,住宅占比微升至7成,商业营业用房、住宅增速降幅高于办公楼等;分区域来看,东、中、西部增速均下滑。

新开工增速回落,带动施工增速下降。1-8月房屋新开工面积同比增长4.0%,增速较1-7月降4.4个百分点;分物业类型来看,办公楼、商业营业用房等新开工面积增速降幅高于住宅等,表明实体经济疲软已在办公及商业营用房需求上反映。

新开工面积增速回落,带动施工面积增速回落,1-8月房屋施工面积同比增长14.4%,增速较1-7月降1.8个百分点。

地市反复,8月土地购置面积降幅扩大。1-8月土地购置面积同比降9.1%,降幅较1-7月扩大7.7个百分点。

8月销售环比持平,累计增速持续回落。1-8月商品房销售面积同比增23.4%,较1-7月回落2.4个百分点;分物业类型来看,办公楼增速高于住宅,均超20%,而商业营业用房增速不到8%;分区域来看,东部增速高于中部高于西部。单月来看,8月商品住宅销售面积同比增9.5%,环比持平;销售均价5943元/平,同比上涨4.0%,环比降0.4%。

资金来源增速持续回落,单月增速下降明显。1-8月资金来源增速28.9%,较1-7月回落2.6个百分点;8月单月增速14.1%,环比回落14个百分点,各类来源均下滑,其中利用外资和自筹资金下滑最多,表明资金从新兴市场流出明显,以及信托、基金等自筹方式来源的资金收紧。

我们此前提出在预期资金成本上升、大量需求上半年已释放的背景下,7、8月传统淡季下销售将平淡,领先指标销售增速的回落将带动投资回落等的观点得到了印证。资金成本上升、销售趋弱对行业资金来源的影响已开始显现,新开工、土地购置指标也有所调整,影响行业投资增速回调。预计流动性仍将趋紧,销售增速仍持续回落,在此背景下预计行业投资增速将继续下行,维持全年14%-16%的判断。

风险提示:美联储退出QE超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。