房地产行业快评:再融资催化低估值反弹

事项:周五市场传言地产融资将可能逐步放松,带动地产股全面上涨,随后证监会在新闻发布会上,证监会新闻发言人表示,根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,及关于进一步做好房地产调控工作的有关规定,存在规定情形的房地地产开发企业将暂停上市、再融资、重大资产重组,证监会坚决贯彻国务院有关规定,对房地产企业是否存在违反有关规定的情形,证监会将依据国土部门意见进行认定,进一步完善部门协商机制,提高工作效率

平安观点:

从大逻辑判断,全面放开地产公司再融资的可能性偏小。证监会此次的表述潜在的理解是:只要拿到国土部的核准,证监会将不再阻拦,表述还是留给市场一些模糊的想象空间。但从放开的条件看,能否再融资的关键决定权依旧在国土部及住建部手上。市场上半年销售大幅上涨35%,房价连续15个月环比上涨,四个一线城市已经超全年房价控制目标,二三线城市距离全年目标也只有2-3%的空间,住建部在房价的控制上依旧压力重重;土地市场上看,近期一线地王频出,土地成交溢价率上升,国土部也在风口浪尖上;从开发商的资金情况看,1-5月,房地产类贷款上余额上升18%,房地产信托余额上升12%,加上上半年的销售现金回流,开发商现金充裕。种种行业因素并不支持国土和住建部在此时放松对再融资房企的审核。

两种可能部分放开的考虑:配套棚户改造,引导地产公司改善融资结构。再融资若可以部分放开,一种可能的方向是作为棚户区改造和新型城镇化的政策融资配套出现,这种情况下,可融资的企业将会被限定在一定的范围中,与前期的保障房融资和BT融资无异,符合大家的一贯预期。另一种方向则是配合金融降杠杆的大背景,引导开发商降低银行、信托的融资占比,在总量不变的情况下对融资结构进行调整,这背后暗含着政府不希望地产投资下滑对经济造成进一步压力的考虑。由于具备资本市场融资能力的公司只是少数,虽然我们并不认为他们会对市场整体的投资和供给产生决定性的作用,但如果国家层面出于全局考虑而部分放开房企的再融资,这无疑将使收益的上市房企成为经济整体减杠杆的乌云密布中唯一的幸运儿。

板块估值历史低位,做多需求强烈。地产板块在前期大幅下跌,行业整体估值12X,主流跟踪开发企业6-8X,预测年内平均销售额涨幅为26%。从基本面而言,板块绝对估值和相对估值已经达到历史底部,不存在从基本面继续杀估值的理由。板块的前期下跌主要由市场风险偏好调整带来。所以我们认为,在板块目前超跌和低估值的基础上,再融资的消息提供了强烈的短期做多意愿,以至于狼是否真的会来倒显得次要了。我们判断全面放开再融资的可能性偏小,但不排除部分个别成功案例的出现提振板块投资信心。板块估值在历史低位,在无法完全证伪的博弈阶段建议可以配置流动性好的龙头公司作为短期博弈筹码。如果再融资实现有条件放开,推荐关注两类公司:一是大股东拥有大量资源等待注入的深振业、深长城、招商地产;二是长期资金受困、手中具有较好项目资源的中天城投、鲁商置业、福星股份。

风险提示:房价快速上涨带来的调控加紧的风险。