万科A:3月份销售及新增项目点评

事件

公司3月份实现销售面积83.5万平方米,销售金额93.3亿元,分别比10年同期增长64.5%和47.8%,环比上月下降52%和53%;销售均价为11174元/平方米,环比上升0.9%,同比下降10.22%。3月新增项目3个,增加权益建筑面积158.6万平米,公司应承担地价款24.8亿元。

评论

销售环比回升但同比增速放缓:公司3月份实现销售面积83.5万平方米,销售金额93.3亿元,分别比10年同期增长64.5%和47.8%;一季度累计实现销售面积304万平米,355亿元,分别同比增长145%和135%。3月份销售环比有所回升,销售面积和销售金额分别环比上升52%和53%,但同比增速有所放缓。原因主要是受限购升级影响,3月份市场整体成交放缓,北京、上海和深圳3月份成交面积分别同比下降了47%、8.8%和12.3%。

继续横向扩张:3月新增项目3个,增加权益建筑面积158.6万平米,公司应承担地价款24.8亿元,分别占10年新增项目的7.2%和4.2%。新增项目位于长春、太原和武汉三个城市,其中太原为公司首次进入,拿地表现出横向扩张的特点。项目楼面地价较低,平均为1564元/平米,按预计售价测算的毛利水平为35%。一季度公司累计新增储备的权益建筑面积为456万平米,楼面地价2191元/平米,略低于10年全年水平。

可售量丰富且销售策略灵活积极。公司10年底在建项目1362万平米,其中已售未结转761万平米,11年计划开工1329万平米,假设新开工有50%能够在年内达到可售状态,则11年公司可售量可达到1265万平米。08年公司销售均价较07年仅上升0.73%,考虑公司精装修产品比例提升,预计11年最差均价可与10年持平,据此计算,可售量对应的销售额为1524亿元,高于10年销售额41%。预计未来公司将继续坚持“新开盘当月认购率60%以上”的目标,采取灵活积极的销售策略,假设能够销售可售量的80%,则全年可完成销售1219亿元,同比增长13%。

理顺逻辑,首选龙头:龙头公司抗风险能力较强,其品牌和灵活的销售策略能够在限购背景下,优先吸引购房需求,销售和业绩不会出现较大波动,低估值更为可靠。4月份市场成交预计将随推盘量的增加有所回升,而保障性住房建设的资金缺口也可能引发政策的定向松动,这都将有利于地产股估值水平的提升,龙头公司因为低估值较为可靠对市场更具吸引力,有望领先市场修复估值。

投资建议

预计公司11-13年每股收益分别为0.85、1.01和1.28元,动态市盈率为10.6、8.8和7倍。在同行业公司中具有一定吸引力,考虑公司较强的抗风险能力和积极周转的销售策略,维持公司买入评级。