首开股份:政策的不确定性可能在短期内抑制估值复苏;移出强力买入名单

调整理由

我们将首开股份移出强力买入名单,原因是我们认为,随着其本土市场北京市房地产供应量偏紧缺,同时需求保持强劲,从而涨价压力不断上升。与此同时,市场对以北京为代表的有涨价压力的一线城市政策风险的担忧正在升温,从而在短期内可能抑制估值复苏。我们维持对该股的买入评级,首开12个月预期市盈率较同业水平存在24%的折让,已达到2009年7月以来的最高折让幅度(此间平均折让为10%),从2012年5月31日我们将首开股份加入强力买入名单以来,该股下跌18.6%,同期沪深300指数上涨2.1%,同业上涨5.7%。过去12个月中,该股股价上涨17.7%,同期沪深300指数上涨9.0%,同业上涨44.1%。

当前观点

我们维持对首开股份的买入评级,因为其经营基本面保持稳健,我们认为公司主要定位于普通住宅,即使政策进一步紧缩,其潜在负面影响也会稍小。同时,鉴于北京市政府强调今年房地产调控目标是保持房地产市场的稳定,我们认为政策立场将不会过于严厉。

首开股份在1月份保持了强劲的销售势头,实现合同销售人民币15-20亿元,接近我们全年预测200亿元的10%。此外,截至2012年底,我们估测公司预售收入已锁定了我们2012/2013年收入预测的100%/100%,高于100%/95%的同业均值。我们预计2012-2014年公司每股盈利的年均复合增长率为18%,低于22%的内地同业均值。

估值:我们将该股目标净资产价值折让幅度从45%扩大至50%,进而将12个月目标价格下调5%至人民币13.8元以反映潜在政策紧缩的影响,该目标价对应8.7倍的2013年预期市盈率,较内地同业均值10.0倍低13%,该股票自2009年7月以来较同业平均存在10%的折让。该股股价目前较2013年底预期净资产价值折让59%,对应7.1倍的2013年预期市盈率和1.1倍的2013年预期市净率,而A股均值分别为折让40%/9.4倍/1.7倍。我们认为,首开股份相对于内地同业24%的市盈率折让(2009年7月以来的最高水平)已经计入了政策变动的影响。

下行风险:政策进一步意外紧缩令合同销售弱于预期。