房地产行业事项点评:首套房界定“认房又认贷”,改善型需求受压

事项内容: 4 月7 日,北京住房公积金管理中心发布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》,通知共包括7 个方面内容。 点评:

二套房首付提高符合预期,预计个人住房商业贷款调整在即。通知要求“借款申请人购买第二套住房申请贷款,其贷款首付款比例不低于70%。”北京是已出台细则城市中唯一明确提出“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例”,因此首付提高符合预期,预计个人住房商业贷款调整在即,调整力度可能和公积金贷款政策大体一致。

明确认房又认贷,改善性需求受到遏制。通知要求“对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房,但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询,有1 笔个人住房贷款记录或1 条购房提取记录,符合第二套住房贷款条件的借款申请人,仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策”。此项政策对于曾用贷款买房、现在无房以及拟卖旧换新的购房需求将有明显的抑制作用。

贷款额度差别化对待,首套房需求受保护。通知规定“借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90 平方米(含)以下的首套自住住房,个人信用等级为AAA 级,贷款最高额度上浮30%;个人信用等级为AA 级,贷款最高额度上浮15%。借款申请人购买第二套住房或套型建筑面积在90 平方米以上的非政策性住房,贷款最高额度不再上浮。

预计其余一线城市二套房政策调整会相应展开。广州、深圳、上海的细则中,也提到“适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率”,北京率先调整后,其余一线城市二套房政策或将跟进。

维持行业“中性”评级。预计二季度全国商品房销售增速将出现温和回落,如果调控政策保持稳定,三季度商品房销售下滑增速将加快,维持房地产行业“中性”评级,关注短期调整风险。