2013年房地产行业中期策略报告:待解救的姜戈

宏观温度:政策有压力,资金尚可。截止4月份,一线城市住宅价格同比涨幅均已突破房价上涨上限,天津、杭州、南京等城市未来也只有3%的实际涨价空间,下半年对价格的调控压力依然较大,调控房价进一步演变成开发商和政府对预售证的博弈和寻租。流动性层面,判断重回2011年下半年全面收紧导致行业成交陷入冰冻的可能性不大,但仍需观察两点可能的风险:1、若CPI波动及人民币升值减弱,下半年流动性可能会由稳中偏松转为稳中偏紧。2、加强金融市场监管后对流动性及地产信托资金可能带来的负面影响。

下半年行业基本面预计:成交、投资维持弱增长。2012年全年成交呈现前低后高的分布,下半年成交量高于上半年近75%(上半年4亿,下半年7亿)。今年政府出于控制房价的考虑开始对新增供应进行更严格的干预,导致供给萎缩,我们判断这一趋势在下半年仍将持续。预计2013年全国销售面积增速为5.2%,上半年同比上涨23.1%,下半年同比下降4.8%左右。我们对全年投资数据进行情景分析,得到乐观/中性/悲观假设全年房地产投资增速分别为14.6%,12.3%和9.7%。

长期增长空间探讨:新房市场16.6亿平米的年成交量均衡平台。2012年中国住宅成交总量为13.6亿平米,其中一手9.9亿平米,二手3.7亿平米,城市化率是54%,年人均住宅更新率是0.021套/人,而同期,美国的城市化率是83%,年人均住宅更新率是0.023套/人。美国在1999年到2011年间平均的年人均住宅更新率为0.031(峰值为0.041)。若简单地用美国过去十年的年人均住宅更新率历史数据对我国未来的市场成交空间进行测算,在城市化率达到70%的前提下,中性预测下市场整体成交量可达到28.8亿平米(新房+二手房),比2012年增长112%,年复合增长率为4.3%(假设2030年达到70%的城市化率)。按0.75/1的二手/一手房成交比例计算,新房住宅的均衡成交面积约为16.6亿平米,比2012年增长67%,年复合增长率2.9%。

长期销售增长探讨——城镇化能否带来新蓝海?目前建制镇总数已突破2.06万个,建制镇区人口也增长到8亿人,这将是“新型城镇化”的主要方向。但从供需比例,市场年成交额,市场年成交面积来看,三四线城市由于需求主要以本地居民为主,而人口增长又相对缓慢,因而市场容量有限。我们根据案例测算同等投资规模,三四线城市项目在内部回报率方面相较一二线差7个百分点。因此新城镇化对房地产行业的蓝海程度还取决于人口产业导入后对房地产市场容量及开发销售速度的提升。但对于已经聚焦在三四线的区域性开发商而言,新城镇化带来的基础设施投资将利好当地区域价值,带来回报率的提升。

投资策略:整体而言,2013下半年的政策和流动性层面将很难有大的惊喜和刺激。下半年行业成交基本面也将保持平淡。板块的投资机会一方面来自策略层面风格切换带来的资金博弈,另一方面来自行业基本面成交量的阶段性推动。由于大环境的沉闷,板块下半年的投资将继续体现“短频、窄幅“的特点,寻找跌出来的机会做波段反弹将是较为适宜的投资策略。推荐关注三类公司:1)相对高成长的“高帅富”:世联地产、鲁商置业、荣盛发展、招商地产;2)符合新型城镇化发展方向,可以凭借自身模式和业务空间打破地产调控大逻辑的“未来之星”:华夏幸福;3)穿越周期的龙头公司:万科、保利。

风险提示:房价快速上涨带来的调控加强的风险。