阳光城:布局合理,弹性充足

投资逻辑

2年可售翻倍。保守测算,我们预计公司12年可售量接近97亿元,较10年增长约一倍。除了理想城等项目,公司预计新推领海、南屿滨江城、水晶花园、上林西苑以及福州两个写字楼项目。按60%的去化水平估算,12年销售额可达57亿元。

各项目销售前景良好。一季度,新界、理想城和领海等项目已合计实现合同认购额18亿元,其他项目具体分析也有很好的销售前景:两写字楼分别位于北江滨CBD和马尾总部基地范围,集群效应有助于项目成功;南屿滨江城和水晶花园分别位于南屿新城和海峡金融街周边,分别具有升值潜力大、不限购和地段稀缺的特点;西安上林西苑不限购,周边仅有一个别墅产品,且该产品11年去化达60%;林隐天下位于西安高新区,配套成熟,降价促销弹性大。

海西建设进入实质性阶段。福州是公司的大本营,海西加速建设将为公司业务发展提供经济基本面支持。11年《海峡西岸经济区发展规划》正式颁布,标志海西经济区建设进入实质性阶段。过去央企在福建投资很少,而11年一年,福建就与中石油、中海油、宝钢集团等多家央企洽谈、签约项目达66个,总投资2300亿元。福建省台商投资环境也更加优惠,平潭已试行台资企业直接登记,福州也将台商投资区扩区6倍,这将有利于台商加大对福建的投资力度,拉动福建经济。

积极拓展中西部。除了西安,公司已完成在山西的布局,此外还积极在南宁和兰州等中西部的省会城市拓展项目。中西部房价收入比低,人均住宅改善空间大,且目前中西部经济发展提速,看好公司布局中西部的策略。

资金状况好于预期:公司实际优先级信托为35.7亿元,12年仅需偿还8亿元。尽管从静态的角度,公司负债水平较高,但一季度公司已实现认购18亿元,从全年角度,销售额的增长能够满足公司经营和偿债的现金需求。

投资建议

预计公司12、13年每股收益0.82、1.15元,市盈率分别为9.8、7.4倍。

公司每股NAV为16元,折价幅度达到45%,安全边际较高。赋予公司12年12倍市盈率,合理价格10.4元;给以NAV30%折价,合理价格11.2元。结合两种估值方法,公司目标价格区间为10.4-11.2元,建议买入。

风险

公司资金相对紧张,业务规模不大。