金融街:业绩有保障,商业地产开放继续加大

结算面积、持有物业增加。1)全年地产销售结算面积42 万平,结算收入74 亿,分别同比增加20%、43%,主要来自北京的“融华世家”、“融景城”、“漫香林”,天津“环球金融中心”,以及重庆“金融中心”项目,结算面积、以及结算价格提升导致了收入和毛利率提升;2)物业租赁实现4.44 亿元,同比增长53%,主要是由于金融街中心(A5)大厦和德胜国际中心分别于2009 年5 月和3 月竣工,租期不满一年,而2010 年租期为全年。

公允价值收益减少,政府补贴增加。报告期内,“金融街购物中心二期”计入投资性物业,公允价值变动收益2.41 亿,原有项目1.12亿,投资性物业公允价值变动共产生收益3.53 亿,因09 年变动较多,本年度减少4.25 亿,另一方面,政府别贴增加,和出让“F1 公寓”及地下车位实现资产处置利得,营业外收入2.85 亿,形成部分缓冲。

后期业绩有保障。全年销售面积86 万平,销售额162 亿,增长43%,截止期末,账面预收款项90 亿,较期初增加220%,主要来自天津“大都会”、“津塔项目”,重庆“融城华府”等项目,全年开复工面积289万平,新开工98 万平,竣工74 万平,按计划,2011 年公司开复工面积将不低于330 万平,竣工110 万平,后期业绩有保障。截止期末,可开发的储备面积788 万平,加上1 月份拿得的“中信城B、C、D”地块,总储备超过800 万平,可供未来2-3 年开发。

继续以商业地产为核心。期末,公司新增持有“金融街购物中心二期”、“天津瑞吉酒店”,自持物业面积较期初增加7 万平,达到54 万平,预计拟新增的“西单美晟大厦”商业部分、天津“津塔项目”部分楼层,将在2011 年末竣工,合计14.6 万平,届时自持物业面积总计将超过68 万平。公司以商业地产为核心的发展战略始终未变,不断增加持有核心商区稀缺物业,不仅可提供稳定现金流,资产增值带来的收益将有效提升整体价值,预计后期商业地产比重将进一步增大。

盈利预测与评级。预计公司2011/2012 年实现每股收益70 元、0.91元,目前股价7.09 元,动态PE10X、8X,净资产值折股价50%,同类公司中估计具备一定优势,维持“推荐”评级。