房地产行业2013年下半年投资策略:回归理性,好孩子的好机会

2013年下半年,无论是调控方式还是实体市场,关键词可能都是“回归理性”。政策方面,新届政府从频繁行政干预转向长效机制建设,调控更趋市场化;房价方面,推盘走高和按揭放缓使得去化率稳中趋降,房价环比涨幅减小;地价方面,上半年一二线城市补库存需求使得热点城市地价急涨,下半年随着流动性边际收紧有望降温。经济结构调整不可能一蹴而就,行业集中化大潮又为行业龙头提供了足够的成长空间;上半年上市公司完成了超过50%的全年销售计划,优质公司未来值得期待。

支撑评级的要点

下半年行业将面临复杂的宏观经济和货币环境。行业外部环境日趋复杂,国内宏观经济反弹乏力,美国经济复苏引发国际资金流向变化,银行业去杠杆使得流动性呈边际收紧态势,新一届政府传递经济结构调整信号。总体来看,房地产行业面临的外部环境充满变数。

上半年销售投资强劲,上调全年开发投资增速预测。上半年商品房销售强劲复苏超出我们预期,我们上调了全年销售面积预测至12.4亿平米,增速达12%,上调销售均价增速预测至11%,上调全年商品房投资增速预测从17%至19%。

下半年一二线城市过热的房价地价有望降温。下半年新房供应放量,去化率回落,房价涨幅趋缓甚至部分城市环降;资金链趋紧将为过于火爆的一二线城市土地市场降温,优质开发商理性拿地机会增加。房地产市场的理性回归将有利于行业健康发展和集中度提升。

销售顺畅投资审慎,房企下半年资金链风险概率小。金融业去杠杆可能依次对按揭贷款、信托借款、中小房企开发贷产生影响,房企融资成本上升,筹资难度加大。但去年以来强劲销售和谨慎的投资使行业一直处于去库存状态,现金流充裕,下半年资金链风险概率较小。

调控思路转变减少一刀切式行政干预。新一届政府致力于建立长效机制,减少行政干预,从推动扩围房产税,支持首套购房贷款,推进棚户区改造等措施来看,真正体现了“低端有保障,中端有市场,高端有约束”的理念。再融资有条件开闸将是房企融资渠道正常化的必要举措,符合政策导向的“好孩子”将获发展机会。

低估值与业绩确定性是地产板块上行支撑。板块对流动性预期过度反应,估值跌至历史最低水平。但从行业本身来看,房地产市场集中化为龙头公司提供了3年20%以上CAGR的规模增长空间,且销售计划超额完成、财务报表良好、业绩锁定优秀,低估值和业绩确定性形成了板块的上行支撑。

投资评级和建议

无论是横向比较还是纵向比较,房地产的低估值和其中龙头公司的业绩成长确定性都是相当突出的。在未来经济结构转型中,这两大特点可能长时间并存。

在估值吸引力、业绩确定性,以及预期调控市场化的支持下,预计下半年板块将呈震荡上扬走势,其中符合产业政策导向、经营规范、具备管理优势的“好孩子”将是最受益的。我们看好在市场集中度提升中领跑的行业龙头万科、保利、招商地产、金地集团等,另外城镇化仍然是贯穿全年的投资主线,我们推荐其中成长性高的荣盛发展、华夏幸福、金科股份等。