房地产专题分析报告:中外房地产税收体系比较

基本结论 我们对比了欧美和中国周边国家的房地产相关税负,我国在各个环节都低于国际平均水平,尤其在保有和流转环节,几乎可以视为零税负。

取得环节。这一环节我国主要征收契税,在征收税种、征税对象与计税依据等方面和其他国家基本相同,税率为1%-3%,低于国际平均4.1%的水平。

保有阶段。国外征收的房产税覆盖了全部新购和存量房产,且都以政府评估价值作为计税依据,平均税率约为1%。我国目前试点的房产税则以部分新购住宅为主要对象,以交易价格为税基来简化征税步骤,税率亦处于较低水平。

转让环节。国外在房产转让阶段均以资本利得税为主要征税形式,税额基本在转让净收益的20%以上。我国在转让环节名义上征收营业税和个人所得税,但在实际中基本转让给买方,所以转让环节基本为零税负,未来资本利得税的开征将是其改革方向。

房产税的征收路径和时点?目前市场最为关心的是房产税政策,从抑制投资购房、稳定和新增税源角度分析房产税的征收是大势所趋,但国外房地产税征收都至少经历了上百年的历程,我们也将服从一个循序渐进的过程,也即无论存量房税收的开征,还是试点范围和税率的扩大都会采用温和的方式实施。而范围扩大的时点我们认为可能在春节前后,因为未来房价仍有上涨压力,房产税在传统旺季到来前出台可以作为对冲需求释放和防止导致房价反弹的手段。

投资策略 近期房价上涨趋缓有利于政策预期的稳定,而未来成交量会随推盘量的上升而实现一定程度恢复。我们维持9.23日《基本面预期有望修正》报告中的建议,维持地产股反弹行情判断,继续推荐万科、保利、金地、招商、华侨城、阳光城、中南建设和荣盛发展等一二线龙头。