房地产行业:按揭贷款抵扣个税实际影响小,地王频出压低企业利润空间

按揭贷款抵扣个税实际影响小:

按揭贷款从政策方向来说,不能代表行业政策有变化。实际影响上,若抵扣个税,能够促进居民按揭的积极性,但作用不大。按揭贷款的问题不在于需求,在于供给。国内金融资源对于居民而言极其匮乏,长期处于想贷贷不到的局面,尤其在流动性长期趋紧的情况下,越来越多银行选择贷款给企业,而不是个人,造成按揭资源紧张。促进按揭的核心在于未来开放按揭资格以及按揭资产的证券化。这两者没有突破,抵扣个税的政策影响很小。

地王频出压低企业利润空间:

北京又现地王其实是很正常的现象,未来还有更多地王出现。一切源于地产商趋势性地回归一二线城市,未来土地市场僧多粥少的局面还将持续,地价持续上涨是必然。作为地产企业,需要考虑的是未来房价能否涨过地价。我们认为,银行在贷款上对地产企业较宽松,对居民的按揭趋紧,这一局面会持续很长时间。未来房价涨速很难超过地价。成本的趋势性上升使得公司未来的利润空间收窄。如果不能转嫁,甚至有亏损的可能。

投资建议:

维持地产行业"同步大市-A"的投资评级。地产行业面临三个长期问题,一是整体流动性趋紧已经影响到房贷总量和利率,这种状况仍然会持续,销量低于预期的概率较大,尤其是月末、季末;二是企业集体回归一二线城市,受限于供给数量,地价将持续上升,并且速度超过房价,压低行业利润空间;三是一二线城市的土地市场决定了行业整体周转速度会放缓。目前难有趋势性机会。

值得关注的是再融资主题,看好三类公司的表现,一是预收账款高,有潜在集中释放可能的香江控股、滨江集团、华夏幸福;二是估值极低,释放业绩动力强劲的冠城大通。三是历来依靠大量融资实现高增长的优质地产股,阳光城、荣盛发展。风险来自于销量的超预期下滑和再融资受阻

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻