房地产行业研究周报:销售回升,预期改善

新房成交情况

一线成交全部回升。北京成交12.9万平方米,环比下降13%;上海成交24.9万平方米,环比上升14%;深圳成交10万平方米,环比上升101%;

三市成交量分别为11年周均的92%、97%和185%。三城市去化周期分别为8.6、4.6和6.8个月。

本周重点监测的二、三线城市仅有 6个环比下降,占比23%。海口、包头和徐州增幅较大,分别为195%、93%和69%,天津、宁波、厦门和福州增幅也在50%以上。成交下降较多的是蚌埠、扬州、昆明和南昌,幅度分别为-47%、-36%、-36和-35%。

二手房成交情况

北京本周二手房成交 16.6万平米,环比上升28%;天津成交7.8万平米,环比上升61%;深圳成交19万平米,环比上升81%。三城市成交量分别为11年至今周均的61%,96%和107%。

均价方面,天津和深圳分别环比上升 1%和8%。

土地市场

北京本周无推出,成交 1宗12万平米;上海、深圳无推出无成交。

本周二三线有 10个城市有地推出,其中大连、沈阳和重庆推出量居前,分别推出7宗53万平米、3宗25万平米和6宗23万平米;本周有5个城市有地成交,成交量居前三的是天津、南京和成都,分别成交6宗70万平米、1宗23万平米和5宗13万平米。

供地计划分化 重组办法引致乐观预期11年供地计划公布。11年全国计划供地21.8万公顷,较10年计划增18%,较10年实际增74%。商品房(包括中小套型)用地计划供应14万公顷,较10年计划增14%,较10年实际增48%。其中京津渝、广东和浙江等11个省市商品房供地较去年计划有所下降,而湖南、河南等省份有较大幅度上升。我们认为,供地计划一定程度反映地方政府对调控的预期和态度,从计划上看热点省市趋于保守,而三四线城市相对积极。

证监会下发重组办法修改征求意见稿。征求意见稿中主要增加以下条款:

一是要求拟借壳经营实体持续经营3年以上,最近2个会计年度净利均为正且累计超过2000万元;二是在控制权不变的情况下,可以向控股股东、实际控制人或其控制的关联人之外的特定对象发行股份购买资产,数量不低于发行后总股本的5%,低于5%的主板中小板不低于1亿元,创业板不低于5000万;三是支持并购重组配套融资。我们认为,进一步明确重组办法使得实际操作中更加有法可依,有利于提高相关公司重组进度,也会带来市场对房地产企业重组放松的预期,短期内有助于估值提升。

投资策略

前期预期政策并未出台,预计未来仍将以落实前期政策为主,建议增加配置等待地产股反弹,推荐三类公司:一是抗风险能力较强的一线龙头,包括保利地产、万科、金地集团、招商地产;二是实力较强的区域龙头,推荐南通科技和宁波富达;三是具有优质项目的重估折价率较高的华业地产和冠城大通。