2010年8月份房地产行业月报:销量环比普涨

8月,一线城市成交量开始出现回升。8月,央行、银监会在一线城市严格执行差别化信贷政策,既认房又认贷,改善性需求遭到错杀,七折利率基本消失,住房需求遭到抑制。尽管如此,一线城市成交量仍然出现不同程度的回升。我们认为,随着“金九银十”楼市传统销售旺季的到来,一线城市销量将持续回升,与此同时房价将止住前期跌势,且不排除重返上涨通道的可能性。8月,北京、上海、深圳成交量环比增幅分别为15%、15%、77%;成交均价方面,北京与上海有不同程度的小幅下调,而深圳环比上涨了3%。

8月,由于受调控的影响相对较小,二线城市商品房成交量环比清一色呈现增长态势,其中厦门、杭州环比增幅均超过100%。二线城市由于受到调控政策影响相对较小,随着供应的放量,商品房销售量开始大幅度增加。8月,在我们所跟踪的国内10个二线城市中,商品房成交量环比开始止住跌势,相反表现为清一色的环比增长态势,其中厦门、杭州环比增幅均超过100%,增幅分别为185%、144%;苏州、昆明、西安环比均超过了40%,环比增幅分别为82%、47%、40%。 8月,在我们所跟踪的10个二线城市中,随着商品房销售量的逐渐回升,一些城市的房价开始重拾涨势。在房地产市场中,量是价的先行指标,随着二线城市销售的逐渐放量,一些城市的房价开始重拾涨势。8月,在我们所跟踪的10个国内二线城市中,宁波、杭州、武汉、西安等城市房价开始升势,环比涨幅均不低于5%,分别为16%、6%、5%、5%。我们认为,随着9-10月销售量的明显回升,二线城市房价将进一步出现上涨。

房价超预期回升将增加房地产行业的政策风险。历史经验表明,政策变量是影响A股房地产板块走势最重要的因素,只要政策向下,商品房销量的大幅度增长也不能带来可持续性的上涨行情。目前,销售量回升迅猛,但房价开始重拾涨势,这很可能带来进一步的政策收紧。当然新的政策推出可能性并不大,但是严格执行今年4月份的国十条也足以构成股价下行的巨大压力。鉴于以上原因,考虑到主流地产公司PE处在12-15倍,NAV折价15-30%,我们仍维持行业“推荐”评级。个股推荐受政策影响相对较小的世联地产。