房地产:4季度有望延续估值修复

利率变化对房地产市场需求及行业内上市公司股价的影响显着,多为反比关系。4 季度通常是开发商推盘力度加大的时期。市场利率如能延续上半年以来的下行趋势,对于房地产行业销售的改善可谓是更上一层楼。预计经过未来大约半年的演变之后,不排除能看到供给关系反转、新开工增速反弹、房价转跌为升等现象。我们认为房地产行业在下半年有望跑赢大市。

报告摘要:利率变化与商品房销售多为反比关系。利率变化对房地产市场需求及行业内上市公司股价的显着影响,在中国过去几年的历史中是清晰可见的。从历史数据看,07 年下半年-09 年下半年利率经历了上行-下行-上行的变化, 而商品房销售面积增速则经历了反向的变化。

利率下行趋势有望延续,行业供给关系存在反转可能。我们认为,降息以及前三季度以来市场利率下行的趋势在4 季度延续的可能性较大,有利于加速商品房销售,减轻供给压力。尽管全国房屋新开工面积增速已经下降了较长时间,显示开发商在控制未来的供给、防止库存压力进一步积聚; 样本城市商品房可售面积也出现了数月下降,但这其中一部分原因是开发商瞄着需求推房源,以保持一定的去化率,并不代表库存压力已经化解。实际上,目前仍处于供大于求的状况,降价促销依然普遍。国家统计局数据显示,70 大中城市上半年房价环比下跌和持平的城市数量仍占多数。预计经过未来大约半年的演变之后,不排除能看到供给关系反转、新开工增速反弹、房价转跌为升等现象。

供给收缩将带动行业逐步复苏。传统产业的投资机会看供应收缩的进度。房地产行业的投资刚刚连续两个季度调整。如果房地产行业的调控继续维持,由于房地产行业的现金流压力巨大,今年下半年房地产行业的投资将继续剧烈收缩。到2013 年,一旦需求恢复,那么房地产行业可能再度出现供应小于需求的局面。反之,如果今年下半年政府就放松房地产行业调控, 松绑银行信贷,那么房地产股票也将在政策预期下延续目前的上涨趋势, 但由于房地产行业的供应仅仅出现了两个季度的收缩,弹性有限。

投资建议:相比中小型开发商,龙头公司在以下三方面具有显着优势:融资:渠道更多、能力更强;拿地:更好地满足政府差异化需求,从要土地出让金到城市综合体;盈利能力:标准化快速复制、集团采购、城市公司布局。基于以上逻辑,我们推荐大型地产公司,如中海外688、华润置地1109 等。另外,从基本面改善的状况看,可关注绿城3900。

风险提示:宏观政策放松效果低于预期,市场利率下行趋势未能延续;通胀意外反弹, 宏观政策转向紧缩的时间超预期提前。