房地产行业周报:主流房企销售势头回落,共有产权续改价值体系

商品房成交:重点覆盖的31个大中城市商品房市场合计成交388.89万平米,同比减少39.39%,环比减少3.69%。年初至今周均成交434.21万平米,低于去年全年平均32.86个百分点。库存去化:重点覆盖的14个城市商品房可售面积合计为13585.26万平米,同比减少13.16%,环比减少0.13%,去化周期较上上周减少0.06周至44.30。土地市场:上周全国40个大中城市成交土地109宗,成交总价389.18亿元,同比增长60.02%,环比减少29.66%。年初至今周均成交金额453.23亿元,高于去年平均水平14.30个百分点。

行业热点:

中国海外房地产投资锐减;北京拟推“共有产权住房”非本市户籍房源不少于30%;央行提稳楼市政策建议:积极发展长期公共租赁住房;成都将试点住房租赁依托国企组建住房租赁公司;地产海外债7月发行量降逾60%,前十发行规模占比超6成。

板块表现:

上证综指全周上涨0.27%,深证成指全周下跌0.73%。上周中信地产板块全周下跌1.81%,相对沪深300超额收益-1.42pct。住宅、商业、园区分别下跌1.72%、1.45%、2.14%,龙头房企延续回调,房地产服务商经历前两周过快上涨之后全周下跌7.64%。

投资建议:

共有产权的再次升级和推出既是对传统保障房体系的改善,又是对租购同权的延伸和优化。我们认为共有产权是真正意义上介于租赁市场和交易市场的中间状态,既能防止过度交易,回归保障居住属性,又能以一定的所有权保障参与主体的权益和效用,突破了此前产权价值0和1的绝对分割状态。但是未来推广难度依然较大,取决于供给机制的规范程度,定价机制和产权分割的严谨测算,以及后续交易和循环机制的严格监督。联系此前一系列的鼓励租赁业发展的行业政策,我们认为背后逻辑是行业自身规范发展的内生需要,分流行业单一需求结构的需求,新一轮人口争夺战中人才筛选机制的优化以及由此带来的城市资源分配体系的重构。建议关注

(1)轻资产服务商以及率先布局长租公寓的龙头房企;

(2)管理层所期望出现的专业运营主体,看好同地方政府业务密切的国资房企;

(3)具有杠杆空间和专业资产管理能力的房地产基金。