2013年度房地产行业投资策略:房产税渐行渐近,城镇化貌似很美

估值波动区间收窄。4季度以来,房地产板块静态估值在13.93到15.11之间波动,房地产板块的动态估值在9.83到10.89之间波动,估值中枢由3季度的10.17微升到10.32。估值波动区间明显收窄。

政策偏紧。对于房地产政策,我们认为,2013年房地产调控政策仍将继续保持偏紧的状态。除现有政策外,明年对房地产股影响较大的政策主要集中在两个方面,一个是房产税,另一个是城镇化。

成交量大幅回升。在调控政策没有放松的前提下,楼市成交量屡创新高,一方面反映了市场旺盛的需求,另一方面也反映了市场预期已有所改变。由于房屋新开工面积从今年4月份开始出现负增长,按照1年的开发周期计算,预计从明年3月份开始,市场可能会出现供不应求的状况。

价格企稳向上。从我们重点关注的城市来看,9月份以来,房价止跌企稳的迹象明显。11月份的数据更是明显的显示出房价向上的迹象。

投资策略。2013年房地产调控政策仍将偏紧。主要以维持现有政策、加强执行力度为主,或将辅以扩大房产税试点。行业基本面,投资、销售、房价等数据已经见底回升,这一趋势将维持惯性6个月。但政策面的松紧配合,会使得行业基本面保持基本稳定。因此,维持行业“同步大市”评级。但在全年的跨度内,伴随的政策的松紧和基本面的短期波动,地产股也会有阶段性行情。行业调控的持续化和常态化,使得房地产上市公司的业绩将出现分化。因此,个股方面,我们仍然维持之前的选股思路:行业调整期,龙头为首选。行业调整期,正是龙头大展拳脚的时机。从四大房企的数据来看,其市场反应和资源储备都好于行业平均水平。重点推荐招商地产、万科。招商地产战略转型,具有超速发展的潜力;万科,高额的预售帐款,很好的锁定了今明两年的业绩,巨额现金为其并购重组提供了充足的弹药;其次是财务状况良好、具有区域竞争优势的区域龙头,重点推荐苏宁环球。

风险提示:经济环境的不确定性;政策超预期的风险