北京城建:业绩超预期,股价待催化

1、2009 年业绩超出市场预期。公司实现营业收入34.38 亿元,同比增长36.68%;营业利润11.97 亿元,同比增长170.16%;归属于母公司股东净利润8.5 亿元,同比增长160.60%;每股收益1.15,超出市场预期。

2、公司预收账款达到31.4 亿元,2010 年大部分业绩锁定。2009 年公司全年实现销售面积34.9 万平方米,销售回款50.1 亿元;2010 年主要将结算首城国际项目、世华水岸、公园2008,业绩70%以上已锁定。

3、公司项目储备面积能够满足未来三年快速发展所需。2009 年公司新增土地储备69.8 万平方米,其中北京房山36.4 万平方米,宣武商业项目1.8 万方,重庆西彭项目31.6 万方。目前公司二级开发项目未结算面积为190.8 万平方米,除重庆西彭项目外,其余项目均位于北京;一级开发项目面积为176.3 万平方米,均位于北京。在售未结算项目面积36.4 万平方米。公司项目储备面积能够满足未来三年快速发展所需。

4、拟不低于17.27 元/股的价格公开增发,融资扩张。公司同时发布修订后的非公开发行股票预案,拟增发数量不超过22,000 万股,发行价格不低于17.27 元/股;扣除发行费用后不超过32 亿元,其中,城建集团承诺以现金方式并且与其他认购对象相同的价格认购不低于1,000万股本次非公开发行的股票。拟募集资金32 亿,用于北京北苑南区项目、房山长阳项目、望坛危改及土地一级开发项目与重庆西彭项目;受益于北京房价上涨,北京区域项目盈利前景良好,而重庆西彭项目土地成本低,盈利能力较强。

5、股权投资价值重估是公司股价潜在催化剂,将大幅提升估值空间。

公司持有国信证券3.41 亿股,国信证券2009 年实现净利润41.7 亿元,每股收益0.60,假设国信证券IPO 发行现有股本的20%即14 亿股后,总股本84 亿股,摊薄后每股收益为0.50 元。假设IPO 定价为2009 年25~30 倍静态市盈率,对应股价区间为12.5~15.0 元;假设国信证券2010、2011 年业绩增速均为20%,以2010 年20~25 倍市盈率估值,对应股价为12~15 元。如果国信证券成功上市,我们以12~15 元作为国信证券上市后的股价区间,折合成北京城建每股股价为5.55~6.94元,中值为6.24 元。如果北科建集团成功上市,则提升公司估值约2.04元。股权投资是公司股价潜在催化剂,如若上述股权投资对象成功上市,估值空间将大幅提升。

6、盈利预测与投资评级。基于当前房价体系,我们预计公司2010、2011年每股收益分别为1.45 元、1.77 元;考虑到增发股本对业绩的摊薄,假设增发2.2 亿股,全面摊薄后每股收益为1.12 元、1.37 元。未来6个月目标价22.4 元,维持“短期_推荐、长期_A”的投资评级。