房地产行业研究简报:“矫枉过正”不可避免

《通知》的核心内容是再次强调通过抑制投资性购房来遏制房价,新内容包括两点:

一是各地方商业银行可根据风险状况暂停第三套住房贷款;本项政策意味购房门槛被大幅提高,购房这种典型需要金融支持的行为特征将发生改变。

二是对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。本项政策意味闲置的民间财富的流动受到较大限制,金融杠杆被削弱,能够撬动的地产价值也受到影响。

上述政策的严厉程度超出预期,对抑制房价会起到立竿见影的作用。

通知指出上述政策的适用范围是部份房价快速上涨城市,并非一刀切的方式,具体操作由各地方商业银行自行确定,我们认为至少会包括北京、上海、深圳、重庆、南京、杭州等房价上涨过快和地方政府态度强硬的城市。

特别提及地产股融资。《通知》指出对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。目前已经公告再融资的地产企业超过30家,虽然上市公司的运作比较规范,但在政府上述严厉措辞的背后,意味在房价得到控制之前,地产股再融资仍难重启。

房价如还不能控制可推出房产税。政府近期多次“吹风”房产税,我们认为政府会给市场一定时间来观察调控效果,如果房价继续上涨房产税可能于六、七月份在北京、上海、深圳、重庆四个城市率先出台。如果房价得到控制,房产税出台时间也会延后。

“矫枉过正”不可避免。政府过往对地产的调控采取了温和与试错的方式,在没有产生任何效果和舆论压力日增的前提下,政府于近期不断推出铁手政策,提高二套房首付和利率这一政策我们认为即可有效遏制房价,而近期调控的升级很可能使行业出现矫枉过正的情况,交易量的下降和一线城市房价调整很难避免,短期地产股较难有超越市场的表现,下调行业评级至持有。