招商地产:业绩、销售高增长,提速发展正在进行

公司10月19日公布了11年三季报。

投资要点:

实现净利润20.8亿元,EPS1.21元,同比增长46%;营业收入125亿元,同比增长30%;ROE10.86%,同比提高2.45个百分点。毛利率50.8%,较去年同期提高11.4个百分点;净利润率16.7%,较去年同期提高1.8个百分点。本期结转项目中高毛利率项目占比较大,因此毛利率明显提高,符合我们在年报点评中的判断。三季末141亿元预收账款加上11年4季度的销售款基本锁定今明两年的业绩。

前三季度实现签约销售金额约140亿元(我们测算的认购金额约170亿元),完成全年销售200亿元(增长37%)的目标无悬念,并存在超额完成的可能。扣除出租物业经营等收入,前三季度房地产结算收入约110亿元。三季度末剩余预收账款141亿元,较年初增加28亿元。据此推算前三季度签约销售金额约140亿元。在行业深度调控的背景下,公司狠抓销售,采取更灵活的销售策略,合理定价,销售逆市大幅增长。公司提速发展,加快周转,11年新开工面积高增长,12年可售量充足,销售业绩持续高增长可期。

财务稳健,现金充裕,有抄底土地市场的能力。资产负债率为67%,较年初微升2个百分点;扣除预收账款后的负债率为47%,与年初持平;净负债率29%,较年初上升13个百分点,基本处行业最低水平。账面货币资金123亿元,较年初增加26亿元;短期借款及一年内到期借款共69亿元,无短期偿债压力。调控下土地市场持续降温,一二线城市住宅地价持续下行。公司现金充裕,且销售回款大幅增长,有能力抄底土地市场,为未来发展打下坚实基础。

融资渠道多元化,资金成本低。境外借款占公司有息负债的三成以上,外管局新规仅针对境内房企在境外发行债券,对公司无影响。平均资金成本仅6%,远低于行业平均水平。费用控制水平业内一流。三费比率仅3.9%,较10年低0.6个百分点。

集团加大支持力度,助力公司提速发展。1、蛇口海上世界综合体中临海高档住宅项目30万平米适时有望注入公司,体量可观获利空间巨大。2、年初集团提出发挥产业协同发展优势,与上市公司在发展新项目方面协同作战,目前已经取得若干突破,如镇江征润州岛“招商﹒镇江金山意库”项目等。

正如我们所预期的,在集团新的十年发展战略规划下,年初以来公司发生了实质性改变,管理效率与开发销售速度屡超市场预期,加速释放08年布局全国的资源,后续仍将在行业深度调整下加速资源整合并纳入集团大量优质资源继续快速发展。公司正处自身发展通道中上升期,是未来5年一线公司中增长最快的公司,估值被大幅折扣局面将发生逆转,向万科保利靠拢。维持11-13年EPS1.52、1.98和2.51元,RNAV33元,再次“强烈推荐”。