房地产业2010年数据点评:投资销售均创新高,维持行业看好评级

新开工:2010年全国房屋新开工面积16.38亿平方米,同比增长40.7%;其中12月份新开工1.87亿平方米,同比增长4.82%。房屋新开工面积12月同比上升的主要原因我们认为是保障性住房大量开工所致。从全年看,房屋新开工同比增长40.7%,为近五年来最高值。

竣工:2010全国房屋竣工面积7.6亿平方米,同比增长4.5%,其中住宅竣工6.12亿平方米,同比增长2.7%。12月份房屋竣工2.75亿平方米,同比下降3.26%,其中住宅2.19亿平方米,同比下降4.58%。竣工数据表明房地产投资继续受到压缩,但2010年大量新开工将会在2011年形成集中供给,使2011年竣工面积保持较高水平。

土地购置:2010全国土地购置面积4.1亿平方米,同比增长28.5%;土地购置金额9992亿元,同比增长65.45%。从单月数据看,12月土地购置面积为0.493亿平方米,同比增长2.19%;土地购置金额达1061亿元,同比增长4.5%。12月份土地购置费增速与土地购置面积增速基本持平,一方面与地价增速下降有关,另一方面与二三线城市土地成交占比较大有关。

投资:2010年房地产累计投资48267亿元,同比增长33.2%,其中住宅累计投资34038亿元,同比增长32.9%。从单月数据看,12月份房地产投资5570亿元,同比增长12.28%,较上月的36.74%大幅下降,其中住宅投资4017亿元,同比增长23.59%,较上月的37.94%下降14.34个百分点,住宅投资增速连续三个月上升之后再次回落。

销售:2010年全国房屋销售面积10.43亿平方米,同比增长10.1%,销售金额5.25万亿元,同比增长18.3%。其中住宅销售面积9.31亿平方米,同比增长8.0%,销售金额4.37万亿元,同比增长14.4%。12月房屋销售面积2.18亿平方米,同比增长11.54%,销售金额10201亿元,同比增长27.39%,其中住宅销售面积19023亿平方米,同比增长10.39%,销售金额7972亿元,同比增长22.05%。从单月数据看,房屋销售已连续四月保持同比增长,并且增速都在10%以上。从价格看,12月房屋单月销售均价环比下降10.51%,但同比仍上涨14.21%。

资金来源:2010年房地产开发资金共7.25万亿元,同比增长25.4%,增速连续10个月下降,但下降速度有加快之势。从占比看,银行贷款为17.30%,连续10个月下降;自筹资金36.84%,也呈下降趋势;其他资金(主要为定金和预售款以及个人按揭贷款)44.77%,连续4月上升;利用外资占比达到1.10%,占比继续上升,为2009年7月以来的最高水平。

综述:

虽然12月单月新开工面积同比上升,但国房景气指数和房地产开发投资指数连续下行,单月竣工面积加速下降,房地产单月投资增速大幅放缓,表明行业仍处于低景气状态。

正如我们上期报告中预测,12月土地市场继续火热,但二三线城市土地成交占比增加使得地价出现结构性下降。从过往数据看,春节期间土地成交会处于较低水平,加上政策并未放松,因此我们认为2011年1-2月份土地市场会进入淡季。

春节因素和政策继续紧缩,加上2010年2月基数较高,2011年1-2月份新开工面积和竣工面积可能继续下降,土地市场降温,2011年1-2月份房地产投资增速可能会继续下降。

12月商品房销售良好印证了我们的预期,从1月份前两周的销售数据看,商品房销售逐渐进入淡季,并且可能延续至11年春节前。价格方面,由于开发商推盘大幅减少和春节因素,市场整体进入习惯性低迷期,房价将维持在目前水平。

投资策略:房价上涨引发调控政策加码的预期和不断紧缩的货币政策是目前房地产板块上行的主要阻力,但我们认为,未来调控政策加码的空间较小,货币政策在通胀压力较小时可能放松。从估值来看,主流地产公司未来2年的估值非常便宜,我们维持对行业“看好”的评级。