保利地产2010年报点评:业绩好于预期

管理和规模效应凸显,各项费用控制合理。公司2010年管理费用率1.6%,同比下降了0.39个百分点;销售费用率为2.24%,同比下降了0.33个百分点,呈持续下降趋势。

公司财务状况稳健,10年土地款支付压力较小,资本开支可控,未来财务风险有限。期末公司资产负债率79.0%,若扣除515亿元预收款,真实资产负债率仅45.1%,同比提升了8.4个百分点;短期债务73.3亿,占比12%,同比降2.0个百分点,短期偿债压力进一步降低;在手现金191亿,较年初上升25.8%。

毛利率34.1%,同比下滑2.7个百分点,净利率15.3%,同比下滑2.7个百分点,原因在于结算单价同比下降了3.0%,即结算结构的变化导致了指标低于预期。加权ROE达到18%,同比提升了4.0个百分点,实际盈利能力进一步得到提升。

2010年公司实现销售面积688.4万平米,销售金额661.7亿元,同比分别增长30.7%和52.5%。市场份额持续提升,全国市场占有率达到1.35%,已进入城市占有率4.63%,进一步拉大了与其他公司的差距。政策调控常态化之下,国有背景企业尤其央企机遇大于挑战,市场占有率有望进一步提升。

2010年新进12个城市,新获取45个项目,新增权益总建面1440万平,已完成所有沿海一线城市布局。期末,公司可结算资源达到4195万平米,在A股地产公司中储备量仅次于保利地产。

2011年,政策调控之下,公司经营策略定位“抢销售、抢资金、抢进度”,即现金为王。期末公司合并报表范围内尚有合同金额515亿元已售未结算资源,占到我们2011年预测结算收入的102%,业绩确定性高。

预计公司2011--2013年主营业务收入分别为502、703、985亿元,净利润分别为66.5、89.8、125.1亿元,以目前股本计,EPS分别为1.45、1.96、2.73元,对应PE分别为8X、6X、5X,对2010年净资产值有25%的折让。公司为A股地产公司龙头,考虑其高周转经营策略以及规模优势,我们维持公司“买入”的投资评级。