2012年1-11月房地产运行数据点评

事件

统计局公布了1-11月房地产运行数据:投资增速扩大,开工累计降幅继续收窄,销售继续回升。

评论

一、新开工累计降幅继续收窄。1-11月,新开工累计同比下降7.2%,降幅较10月继续收窄1.3个百分点;单月地产新开工面积15621万平米,环比上升33%,同比增长7.1%。维持新开工全年下降5%的判断,考虑明年保障房新开工计划或降至600万套,预计明年全年新开工增速为1.5%。

二、投资增速扩大。1-11月,全国房地产累计投资64772亿元,同比增长16.7%,增幅较10月上升1.3个百分点。11月单月房地产投资7143亿元,同比上升28.5%,增速较10月上升12.9个百分点;环比上升8.5%。10月保障房竣工500万套,分析11月投资受保障房的影响较小。我们认为投资增速扩大原因,一方面是去年销售项目价格下降使得毛利水平下降,要维持盈利需结算更多项目,年末施工进度受结算压力影响有所提速;另一方面是11月土地购置费用有所增加。维持全年投资增长16.4%的判断;由于新开工增速连续下滑,13年预计在建量将有所下降,预计13年全国房地产投资增速为14.8%。

三、销售增速继续上升:1-11月,全国商品房累计实现销售面积91705万平米,53526亿元,累计上升2.4%和9.1%,增幅较上月均上升3.5个百分点。11月商品房实现销售12962万平米,7225亿元,环比上升25.8%和21.5%,同比上升30.4%和38.4%。11月销售额占1-11月累计销售额比重为13.5%,而历史上该比值最高为06年12.9%,超出预期。根据我们跟踪的重点城市情况看,11月回暖以一、二线城市为主,分别环比增长28%和25.4%,三线城市环比增长15%。但11月住宅销售均价却环比下降4.5%,与中指百城房价指数涨幅扩大的趋势也不相符,考虑中指指数以样本数据计算,我们认为11月住宅销售均价下降表明销售结构仍以中低端或远郊产品为主。

我们预计全年销售面积同比增长2.6%,13年全年微增4.6%,我们判断明年销售增速将呈先升后降趋势。根据央行公布的存款性公司概览数据,全国个人存款余额增速自11年9月以来持续回升,而从历史数据看,销售增速较个人存款余额增速有半年到一年的滞后期,就目前的指标看,上半年销售仍可维持升势。另一方面,如果按保障房平均每套55平米推算,8月剔除保障房的新开工累计增速已经翻正,至11月累计新开工增速为4.2%,开工半年后可形成市场供给,加之今年上半年推盘基数较低,明年上半年供给同比也不至于大幅下降。

四、土地购置回升:11月单月土地购置面积和费用分别同比上升16.8%和下降21.1%,累计下降14.8%和10.3%,环比上升144.7%和上升83.7%。但中指数据仍显示11月全国300个城市住宅用地成交下降,11月住宅类用地成交583宗,2936万平米,环比减少22%,同比减少6%。两者趋势不同主要是由于土地购置费用的统计较成交会有滞后的原因。

五、资金来源增幅继续扩大:1-11月房地产投资资金来源为85802亿元,同比增长14.1%,增速继续上升2.5个百分点。从资金来源分析,1-11月国内贷款、自筹资金和定金预收款分别同比上升16.1%、13.8%和20.2%,占比较10月分别下降0.5、持平和上升0.3个百分点。从11月资金来源与投资额比看,行业整体资金仍处于紧张状态,11月该比值为1.325,较10月继续下降0.1个百分点,接近历史最低水平。

投资策略:经济会议定调明年继续调控,尽管方向上预期会逐步向市场化手段靠拢,但我们认为短期行政性调控仍不具备退出条件,地产股的上涨还需要业绩的推动而非来自估值水平的提升。重点推荐万科、保利、招商、金地、荣盛、中南、阳光城等一二线龙头。