房地产行业:2010年行业年度数据点评

事件:

国家统计局公布了2010年行业统计数据,其中有三点值得关注:一是新开工数据创下历史新高;二是房价虽在调控下仍表现出上涨弹性和下跌黏性的特征;三是开发商资金来源结构发生调整。

一、新开工创历史新高:

全年新开工同比增长40.7%。10年的新开工增速创下历史新高,主要有两点原因:一是保障房建设的推动, 10年保障房开工580万套,同比增长了190%,如果每套保障房按60平米计算,则全年保障房新开工面积达到3.48亿平方米,占全部开工量的21%,比09年提高了10.8个百分点。二是开发商仍对市场预期较为乐观,并没有因为调控而缩减开工计划,剔除保障房的影响,商品房新开工面积同比增长了24.8%,这一增速也超过历史峰值。

我们判断2011年新开工同比增长7.5%。国家提出2011年计划新开工1000万套保障房,我们假设年内能够完成这一目标,则这部分开工量将同比增长72%,而由于行政调控和货币紧缩的影响,我们判断商品房新开工下滑10%,则全年房地产新开工合计同比增长7.5%。

房地产投资增速达到33.2%。我们认为11年投资额仍能维持在高位,因为投资由新开工和在建量两部分决定,在新开工增长7.5%的前提下,投资额将增长25.9%。因为截止年底的施工面积达到40.6亿平方米,同比增长了27%,也创下了近十年的新高,而施工面积对应的投资是有惯性的,只要资金链不断,开发商就会继续投资,所以11年投资增速仍会保持在较高水平。

二、调控对房价影响不明显回顾2010年全年房价演绎态势:在一季度末房价开始出现明显上涨,四月份出台严厉调控政策后,仅在6月份环比下降了1个百分点,在7、8月份房价出现滞涨,之后连续环比上升。全年销售面积也同比增长了10%,销售额增速更是超出了销售面积12个百分点。

在全年调控的大背景之下,房价仍没有得到明显抑制的原因有两点,一是存量货币过剩,二是各界市场预期仍较乐观,在降低了对房价下跌空间的预期后,房地产的价格弹性会变得较大,在适度价格回调后会有需求入场,所以市场销售也没有出现明显萎缩。

我们认为2011年销售面积同比增长10.5%。我们用销量与施工量比值的历史数据来做判断依据。因为施工量能一定程度代表市场供给,而销量是反映了购房者购买能力和预期的结果,这一比率的变化基本上能够反映出市场实际的销售情况。对于2011年销量与施工量的比值我们采取历史最低的08年数据,也即22.6%作为预测值,依此计算,2011年销售面积将同比增长10.5%。

三、开发商被动调整融资结构:

由于货币政策的调整和销售增速的下滑,全年开发商资金来源增速同比下降了23个百分点,为25.4%。其中资金来源结构也发生了一定调整,企业自筹资金比例由09年的31%上升至37%,借贷资金比例的下降表明开发商杠杆率和ROE 的下降。11年货币总量进一步紧缩,开发商获得资金难度加大,发展速度会受到一定影响。