房地产行业:2013年1-2月房地产运行数据点评

事件

统计局公布了13年1-2月房地产运行数据:投资、新开工、销售都超出预期。

评论

一、投资增速超预期。1-2月房地产投资同比增长22.8%,超出预期,因为这一增长是在较高基数下实现的,2012年投资呈前高后低的态势,而1-2月正是全年投资增速的高点,达到27.8%,在这一基数下,今年前两月投资增速依然实现了较高增长,超出市场预期。投资增速超预期除了行业自身强劲恢复之外,也有价格影响的因素,13年1-2月每平米施工面积对应的投资同比增长了6.5%,说明有关投资的物价上升也较快,因为12年全年这一指标仅同比增长了0.5%,我们判断13年全年房地产投资额同比增长18.3%。

二、销售好转终于体现在新开工数据上。前两月新开工实现了14.7%的增长,相比去年全年负增长7.3%的增速,新开工改善幅度也超出预期,销售好转近一年的周期后,新开工的好转终于在数据上得到体现。因为目前又进入地产调控周期,银监会也表态后期会出台地产的相关信贷紧缩政策,预计新开工走势为前高后低,全年新开工增速为9.5%。

三、销售大幅增长。1-2月销售面积同比大幅增长49.5%,销售额同比增长77.6%,销售额增速超出销售面积28.1个百分点,这与去年同期销售额增速落后于销售面积6.9个百分点形成鲜明对比,说明房价相比去年同期出现了明显的上涨。2月末,商品房待售面积41904万平方米,比去年末增加5444万平方米,按前两月的平均销售面积5238万平米计算,去化周期为8个月。

四、土地购置改善情况滞后:1-2月土地购置面积和金额同比下降18.6%和12%,这与目前土地市场成交火爆的情况不相符,原因在统计局公布的土地购置数据存在滞后,因为开发商在购买土地时普遍为分期付款方式,虽然当期市场成交已经明显好转,但数据上得到体现需要后期土地款支付完成才能体现。从我们了解的上市公司情况,龙头公司已经开始加速拿地,万科13年新增权益建筑面积同比增长23.4%,保利、招商、金地新增项目建筑面积同比增长39%、77%和166%,未来行业层面土地购置情况改善会逐步在数据上得到确认。

五、行业资金状况得到明显改善:1-2月企业资金来源同比大幅增长33.7%,相比去年同期上升17.5个百分点,改善主要最明显渠道是销售回款,因为前两月定金及预售款和个人按揭贷款同比增长67%和59%,而银行贷款也明显出现好转,前两月同比增长26.4%,增速同比上升了10.1个百分点。企业的资金杠杆也有所放大,自有资金占资金来源的比重由去年同期的42.4%下降至38.7%,资金状况的好转和杠杆的放大有利于企业roe水平的提升。

投资策略:行业基本面恢复超预期,对地产的政策预期影响并非正面,因为国家在出台调控政策时顾虑会有所减轻,即不必过度担心地产行业调控对经济的拖累。而地产调控的细则还在中央和地方层面制定过程中,地产板块投资方向需要政策的进一步明了,建议在调整中逐步布局行业内抗风险能力强的龙头公司,本周重点推荐万科、保利、金科、荣盛、北京城建、华业地产。