房地产月报:资金回流促投资见底反弹开发商信心回升速度超预期

12年1-8月房地产开发投资同比增速上涨0.2个百分点至15.6%,投资增速或已现全年低点;销售面积和销售金额分别同比下降4.1%和上涨2.2%,成交进一步改善;8月销售均价环比下跌3.5%;资金来源合计数同比上升9.1%,资金压力已有改善,信贷方面资金来源的改善为主因。投资增速见底反弹早于我们预期的9月,显示随着销售回款连续4个月改善,地产商的信心恢复速度超过我们的预期,9-12月由于去年基数偏低,将使得投资回升态势得以持续,但反弹力度仍需视接下来的销售而定。

支撑评级的要点 1-8月,房地产投资43,688亿元,同比增长15.6%,增幅较1-7月上涨0.2个百分点;1-8月新开工面积同比下降6.8%,较1-7月回落3.0个百分点;8月单月的投资和新开工增速分别为17.0%和13.9%,均有较大改善迹象。基于去年9月以后的低基数的原因,预计后续新开工数据和投资数据将继续正向改善,投资增速已现全年低点。

1-8月,商品房销售面积57,415万平方米,同比下降4.1%,降幅较1-7月收窄2.5个百分点;商品房销售额34,011亿元,同比上涨2.2%,连降6个月之后首次回升;8月,销售均价为6,021元/平方米,环比下跌3.5%。

1-8月,资金来源同比增长9.1%,增速较1-7月增加2.9个百分点;个人按揭贷款、定金及预收款、国内贷款均出现了连续4个月以上的单月同比上涨,这是近期房企资金来源得到改善的最主要原因。

成交结构方面,上海和北京等多个城市的大户型成交占比自年初以来逐步上涨,显示了改善性需求和部分高端房需求已经在逐步入市,但后续大户型成交量的持续增速或将受制于政策收紧,近期北京和青岛就有受此影响;分区域来看,前8月中东部销售回暖领先于西部,而8月东部城市价格下降更多。

土地市场方面,8月多地政府巨量推地,单月推地环比上涨32.0%,单月成交环比上涨8.2%,其中,一线城市的推地和成交大幅领先二三线城市。土地总价款累计同比下跌35%,溢价率继7月高涨之后有所回落。

投资评级和建议 8月,房地产投资增速的超预期提前见底反弹,这表明了房企信心的回升,而这次信心的回升也将传导至实体市场。此外,政策方面,近期归于平静,价格的暂时控制也将保证短期的政策稳定;而成交方面,9、10月的供应放量、市场成交量的放大也将配合市场看多者的心态。综合而言,我们维持对于板块在9月短期具有操作性的观点,并推荐行业龙头(招地、保利、万科)、高周转二线地产股(首开、中南、荣盛)、善于在核心城市核心地段发展稀缺性商务地产的金融街、以及产品稀缺性和利润率优势明显的华侨城。