2014年房地产行业投资要点:难迎趋势性上升

1、行情回顾

由于产业调控和货币政策收紧,近一年来,房地产板块经历年初的上涨之后进入了震荡调整周期。截至2013年12月11日,房地产板块涨幅为4.70%,沪深300指数涨幅为6.23%,房地产相对跌幅为1.53%,跑输大盘。

2、政策面未来将趋于平稳

房地产调控继续收紧,一方面,地产调控政策在2014年处于摸石头阶段,各地开始试点,2015年开始实施,逐步成型推广;过程纷纷扰扰的传言的将给市场带来脉冲和骚动。另一方面,虽然房产税及土地制度改革的影响短期只在局部试点,影响有限,但改革成功之前难免有中期阵痛,对不确定性的焦虑又将制约板块估值。

3、基本面:房地产行业各项指标增速下台阶,高位基本面难以继续改善

短期来看,货币环境中性偏紧,抑制短期需求的释放。行业销售、开工、投资增速逐渐放缓,板块整体波动性减弱,趋势性投资机会相对较少。长期来看,人口增速放缓,住房“刚需”增速高点将至。短期人口与资金双重约束下,预计2014、2015年销售面积和销售额增速将逐步下台阶。作为销售的滞后指标,销售放缓预示未来新开工增速也将放缓至6%左右。连续两年新开工低增长,将带动未来施工面积增速下滑,市投资增速下滑的主要原因。

4、未来板块走势将取决于基本面,而非政策调控,板块难迎趋势性机会

未来政策面趋于平稳,板块走势将由基本面决定。由于三、四线城市楼市趋于饱和,地产开发商理性回归,行业蛋糕趋于缩小;同时土地市场的竞争会愈演愈烈,毛利率逐渐下降。地产行业规模和利润都已没有空间且趋于下降,估值无法提升。

5、投资策略: 虽然2014年板块难迎趋势性机会,但也将充满结构性惊喜,土地制度改革盘活城市存量土地、国企改革、自贸区建设,带来的投资空间将会刺激板块持续活跃;同时,在高速成长中仍然能够控制拿地成本的企业也将有优异表现。城镇化规划:华夏幸福、荣盛发展、嘉凯城;国企改革:格力地产、华发股份、深振业A;自贸区建设:京能置业、中华企业、市北高新;同时关注高速成长且市场份额持续扩大的公司的投资机会:阳光城、万科、保利等。