房地产行业事件点评:已奏响“超跌反弹+区域成长”的主旋律

事件:

3月21日房地产股大涨,中信房地产股指数大涨4.45%,涨幅居各行业的第三位。

观点:

1、 “超跌反弹”--政策没有出现去年底以来的悲观预期

房地产股自去年11月份以来,市场由于房价的快速上涨而产生恐惧政策干扰的悲观预期,并由此造成房地产股在估值已在历史低位的情况下仍出现进一步的下跌。但今年以来政府对房地产的调控没有出现市场的悲观预期:

一是政府没有谈及针对房地产的调控政策。李克强总理在十二届全国人大二次会议上作政府报告中没有针对房地产调控的政策,与房地产行业相关的内容只有二部分内容,一是推进以人为核心的新型城镇化;二是统筹做好保障和改善民生工作。

二是近期针对房地产上市公司的再融资正式开闸,证监会核准天保基建、中茵股份两房地产上市公司配股方案。此次是三年多来才放开对房地产上市公司的融资,暂停的时间长,对房地产上市公司的影响之大。

1)融资的开闸表明今后政策更趋向通过市场的方法解决房地产市场的问题,这有利于房地产企业按照市场的规律去发展和经营,也可使得市场投资者能更好地通过企业市场的表现判断出其投资的价值和机会;

2)融资的开闸将能改善企业财务状况,资产负债率将会下降,资金成本也将会降低。有利于提升投资者对房地产公司的信心。事件的本身也将给相关能实施融资方案的企业带来实质性的良好,企业的经营状况和资金状况也会有很大的提升和改善;

3)从这二家企业的情况看,融资投向的项目在非热点城市。其中天保基建项目地处天津虽是大城市,但房地产市场仍很平稳健康。中茵股份是投向徐州市的项目。另这二家公司融资规模均没有超出20亿元。目前已公告方案拟进行融资的房地产上市公司40家左右,融资规模近千亿。从过往放开融资后的情况看,实际通过方案的企业数远低于上报方案的家数,市场担心房地产上市公司融资放开后会产生大量吸金的现象不会产生。

政策的放松符合我们的预期,我们在今年1月24日在报告中就指出《房地产:销售稳定,上半年政策出台将低于预期》。关注“一高一低”的龙头公司,如万科、招商地产、保利地产、金地集团、阳光股份、荣盛发展、中南建设、金科股份、鲁商置业等。

2、 “区域成长”--新城镇化推进引发区域性的成长

政府报告中仍把城镇化作为2014年以及今后的工作之一,对房地产行业的中长期发展仍产生着正面和积极的影响,房地产行业在今后的经济发展中仍将起到重要的作用。另外要加大保障性安居工程建设力度,今年新开工700万套以上。针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。

我们认为今后城镇化以宜业宜居为核心,优化东部拓展中西部。我们看好区域性的机会,京津冀经济圈是一要重点关注的区域。京津冀经济圈包括北京、天津以及河北的石家庄、唐山、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、承德、张家口等地市。京津冀经济圈将带来区域性的成长,对于处在京津冀区内的房地产开发公司将迎来战略性的发展机会。关注在京津冀经济圈内的开发项目公司,如华夏幸福、廊坊发展、荣盛发展、华远地产、信达地产、中国武夷等。

我们认为近期房地产股投资的逻辑为:超跌反弹+区域成长。自去年11月份以来房地产股的下跌是悲观和非理性的下跌,政府的调控思路已从经以往的打压转向加大供应转变,地产股有超跌反弹的需要,此次房地产股股价的反弹可恢复到去年11月份的区域。政策房地产行业在今后的经济发展中仍将起到重要的作用,新城镇化仍将成为房地产行业发展的强劲动力,京津冀经济圈将成为新城镇化建设的一个起点,前期悲观预期的恢复(超跌反弹)和新城镇化中京津冀经济圈带来的新机会(区域成长)。