房地产行业2010年4季度报告:房价反弹碰撞政策预期

房价反弹压力的上升是地产股近期投资所面临的大环境,短期即使不出台调控政策,但只要房价上涨,调控预期就会存在,从而抑制地产股的估值水平。

调控政策为何后劲不足? 我们认为其原因主要有三点:一、市场预期乐观。经历了08年行业的调整和09年的反转,购房者普遍形成对房价的长期上涨预期,尤其是不再认为房价会出现明显调整。所以自调控政策出台后,等待抄底买房的想法很普遍。这种预期自我实现的结果,导致房价实际很难出现大幅度调整。

二、调控态度不够坚决。房地产对经济影响在09年达到峰值,所以地产销售和新开工的变化会左右政府的调控态度。 尽管目前经济和地产的相关指标都处于较高水平,但我们仍能感觉到政府调控地产时的小心谨慎。态度的不坚决进一步缩窄了房价下跌空间的预期。

三、新开工尚未反映至供给。新开工虽然大幅增长,但供给层面并没有得到充分体现。有建设周期自身的限制的原因,更是因为开发商有较强的控制供给的节奏,一般都会根据蓄客情况决定推盘量,所以每次开盘都会造成供求紧张的局面。此外政府在有意识控制高端产品的上市节奏,也压制了供给,造成可售资源的减少。

房价没有达到理想调控效果之前,政策预期挥之不去,但考虑地产股目前已经处于的较低估值水平,建议投资者把握三条主线。

一、销售策略积极,可售资源丰富,能够避开未来供给高峰和可能出台调控政策的一线公司,万科和保利地产。

二、重估折价公司。市盈率是情绪决定的,但企业的重估值可以提供投资的安全底线,二线公司折价在30%的幅度即是安全投资区间,因为毕竟房价出现20-30%下跌幅度可能性不大。建议关注华业地产、北京城建、冠城大通、金融街。

三、纯资产重组公司。这类公司不涉及现金融资,又能改善上市公司质量,其批准周期应早于现金类融资企业,建议关注st 东源和st 博通。