保利地产:销售平稳,拓展加速

10月整体销售情况略好于9月,认购金额环比增加,但受备案登记滞后的影响,签约金额环比基本持平,同比大幅增长超四成。10月新推盘量略高于9月100亿元的水平;认购金额100亿元以上,高于9月90多亿元的水平;实现签约销售金额77亿元,环比微降1%,同比大幅增长42%。

维持全年销售950亿元(+30%)预测,市场占有率持续提升。1-10月累计实现签约销售833亿元,同比增长33%,大幅领先市场。由于公司推盘节奏的原因,预计11-12月新推盘量较少,每个月大概在50-60亿元,但公司目前有300亿元左右的存量可售,因此总的可售货量依然较大。此外,9-10月份已认购未签约的货量约40亿元,预计将体现为11-12月份的签约销售,因此我们认为11-12月份销售有望达到120亿元,全年销售有望达到950亿元(+30%)。预计13年可售货量高于12年,公司仍将会在上半年尽早动手,抓住窗口期,争取主动,销售持续高增长可期。

10月份加速拿地,一二线核心城市为主,后续仍有空间。公司今年以来新增权益建面约617万方,权益土地款约191亿元,重点补充了一线中心城市上海、北京及二线核心城市长沙、武汉、福州、重庆、沈阳、南京等地的土地储备。其中10月份权益土地款约104亿元,超过1-9月的总和。但公司目前仅完成年初投资计划的86%,销售、资金好转背景下后续拿地不仅有空间,而且有足够动力。

12-14年EPS1.19/1.55/2.01元,PE10/7/6倍,今明两年业绩锁定有余,RNAV10.5元。股权激励计划已完成授权,且行权价8.13元仍远低于目前股价,将为公司业绩增长和市值持续提升保驾护航。中长期来看,持续的政策调控将加速行业集中度提升,有利于开发产品集中于普通商品房特别是中小套型住房及少量商业和改善性住房、布局全国、快速周转、成本控制力强、具有独特盈利模式的开发商,公司正是这类公司中最优质的标的,中长期估值仍有提升空间,维持“推荐”评级。

风险提示:行业调控力度超预期的风险,公司杠杆过高的资金风险。