房地产行业月报:资金宽裕提升行业增速,调控升级使增速前高后低

13年1-2月房地产开发投资6670亿元,同比增22.8%,大幅超预期,因销售暴增、信贷宽裕、资金成本大幅降低致资金来源增速超预期、新开工及施工大幅提升所致。其中,住宅投资占比稳定在69%,住宅投资增速23.4%,较12年升12个百分点。东部市场火爆带来投资47%的高增长,其增速远高于中西部。

房屋新开工增速由负转正,施工增速回升。受12年住宅市场回暖影响,住宅开工明显加快。13年1-2月房屋施工、新开工、竣工面积增速为15.3%、14.7%、34.0%,较12年上升2.1、22和26.6个百分点。其中,1-2月住宅施工、新开工、竣工面积占比为73.7%、75.8%、76.6%,累计增速分别为12.8%、17.5%、30.6%,增速分别较12年上升2.4、28.0、20.3个百分点。

去年同期销售触底,在楼市明显回暖下,销售同比大幅提升。13年1-2月商品房销售面积、金额增速分别为49.5%和77.6%,较12年上升47.7个和67.6个百分点。其中,住宅销售面积、金额增速分别为55.2%、87.2%。分区域来看,东部销售增速高于中部高于西部,经济发达地区楼市回暖更为明显。

1-2月住宅销售均价6637元/平,同比上升20.6%,较12年底升29.7%。由于东部区域1-2月房屋销售面积占比提升12个百分点,一定程度上拉高了整体均价,房价大幅上涨是“国五条”政策出台的推手。

土地购置面积增速小幅回升。13年1-2月增速-18.6%,较12年升0.9个百分点。

资金成本大幅下降,信贷宽松,销售暴增资金回笼加速使资金来源增速大幅回升。

13年1-2月房地产开发资金来源增速33.7%,较12年回升21.1个百分点。其中,国内贷款增速回升至26.4%,占比也明显提升;其他资金增速大幅回升至53.5%,其中定金及预收金增速66.5%、个贷增速58.8%,较12年底提升43.7、32.9个百分点。

13年资金成本及资金宽裕程度超预期,年初销售大幅回升超预期,推升13年投资增速提升至14%-16%(此前我们预期7%)。尽管国五条的出台标志着住宅将逐步回归居住属性,未来套利空间减少,房价上涨预期将改变,将缓解市场供需矛盾。二手房转让所得20%税收、二套房贷门槛提升等,将使二手房市场不断萎缩,推迟夹心层改善需求1年左右,改善性新房需求将出现至少1-2个季度的明显降温,将影响企业下半年的开工投资。但各地落实方案将为刚需预留空间,有效保护刚性需求,因此楼市成交仍有一定支撑。预计13年增加供给缓解行业矛盾是政策长期支持的大方向,商品房成交量仍将保持低速稳定增长,土地购置平稳,13年房地产投资增速呈现前高后低态势。

风险提示:注意政策调控过度带来的行业与公司盈利下降等的风险。