房地产行业周报:6月份成交量有望再创新高

市场成交量。上周(6月第3周),30个城市共成交475万平米,环比增长5%,6月份以来单周维持增长,达到此轮调控以来高点。其中,三线城市增长18%,一二线城市基本持平。

6月前三周平均成交450万平米,较上月周均增长9%,较上年同期增加51%,单月极有可能再创新高。年初至今共成交8447万平米,较2011年同期增长5%,涨幅继续扩大。

12个城市库存8047万平米,环比持平,去化周期继续下调0.53个月,至10.73个月。

行情分析。上周对市场影响较大的仍是政府对调控的态度,18日住建部称继续严格差别化信贷,至此,一周内四部委密集表态,导致板块出现一定回调。另外需要关注的25日河南的调控新政,以及26日上午的预算法修正草案。

河南新政一定程度上是政策的松动,对降低购房成本、缓解开发商资金压力有一定作用,因鼓励真实需求和中小户型,估计中央介入的可能性不大。当前的微调措施正逐步向三四箱城市延伸,即在住房信贷方面覆盖面扩大,符合我们的预期。

而此次预算法草案否定地方政府举债,对房地产行业影响深远,以地方债代替土地财政的尝试终未突破。根据相关统计,目前地方债超过10万亿,其中至少约5万亿为土地抵押贷款,后期地价无多少下降空间,根据地方财力,对土地的依赖,地价涨势较难改变。

首先,地方财政收入主要来源实体企业和土地资源,而现有税制并未有改动迹象,加上经济增长在现有政策目标中的低位,仍无法期望实体经济税收解决地方财政问题,地方自身举债被否,意味着土地财政发展的路线仍将延续。其次,房地产在整体经济中的低位仍无法取代,地方政府对保障民生的支出,以及现有债务的偿还均在增加。再结合目前的市场量价情况,以及土地市场,各地频繁微调措施,下半年的房价将稳中有小幅提升,未来几年因真实需求仍在,房价上涨的趋势不会改变。

板块分析。上周地产板块下跌1.53%,上证综指下跌1.99%,除大盘有一定影响外,中央对调控的态度影响较大。

我们维持原先观点,行业基本面趋于改善,未来具备超预期因素,板块仍存在跑赢大盘机会。个股推荐:保利地产、万科A、鲁商置业、荣盛发展。