万科A:公司调研纪要

近期,我们对万科进行了现场调研,实地走访了公司位于深圳、东莞等城市的在售楼盘,并与公司高管进行了交流。

9月29日房地产第二波政策推出,各热点城市“限购令”盛行,房价与地价走势将如何?

答:房价不大可能下跌,目前绝大多数商品及服务的价格均在上涨,但房价涨幅应该弱于其他投资品价格。第四季度,房价将出现微跌或持平。地价将下跌,因为发展商的开发贷受限,政策对土地市场的负面影响很小。业绩表现决定于企业的投资行为,土地价格不是太贵的话,企业受的影响将比较小。房地产行业在未来一年时间内将仍处调整期,期间万科等全国龙头企业市场占有率将继续上升。

深圳楼市国庆期间创下佳绩,是数据滞后还是刚需旺盛?10月份房地产市场销量情况将如何?

答:深圳住房交易,从认购到签约需要一周时间,十一火爆数据纯属假象。事实上,十一期间深圳商品房卖得很差,周销量环比下降40%。第四季度,全国房地产市场供应增加较大,且供应将持续大约一年的时间,新国五条出台后销售量并没有出现所谓火爆场面,各城市的政策影响将体现在今年10月份,但因为供应增加,销售量将不大可能会下降。

万科推盘情况与销售情况?答:今年年初以来,万科准确把握了政策动向并及时调整了经营策略,在调控环境下公司大量推出小户型和装修房,产品优势明显,既抵御了市场销量的下滑,又抵御了政策变量带来的负面影响。今年以来,公司销售量频频刷新历史记录,8月份突破100亿元,9月份甚至超过140亿元!目前,万科的推盘高峰已过,可很好的规避9月份以后市场供应高峰。

后续政策预期?

答:新国五条很严厉,但房产税推出的可能性仍然很大,具体时间点不好说。

公司如何看待保障性住房建设?答:全国保障房,目前只完成年初计划16%的竣工量。若政府增加保障房建设,将有利于房地产行业长期发展,因为行业的负面社会评价不利于房地产市场的发展。但企业做保障房不能建立盈利模式,不会高于资本金的机会成本,将会损害股东价值。保障房项目开发中,20%公司自有资金,80%银行借贷(可计入开发成本),3%的利润+1%的项目收益,年均大约7.5%的收益率,与融资成本基本相等。与政府不好打交道,政府既制定规则,又是开发商的老板。万科从事保障房建设,相当于义务劳动,跟公司没直接啥盈利关系。

公司如何看待持有型物业的前景?

答:商品房开发经营,通常可分为(住宅,销售)、(住宅,持有)、(非住宅,销售)、(非住宅,持有)共四个维度。万科近十几年的开发经验表明,商品房销售收益往往高于持有收益。随着网络销售渠道的兴起,人们更倾向于居住市郊,通过阿里巴巴、当当网等购物,市中心商业地产的重要性将日趋降低,所以公司未来不是太看好持有型物业。