招商地产年报点评:销售持续放量,扩张稳步坚决

给予公司13年、14年EPS2.48元、3.12元的盈利预测,目前股价分别对应10.2X、8.1XPE;绝对估值水平看,NAV为34.57元,目前股价折让27%。公司由于大股东实力雄厚、资源优势突出,因此一直享受一定的估值溢价,我们认为这种估值溢价仍将延续,同时考虑到公司销售持续放量,战略提速目标执行坚决,我们依然看好公司的成长性,维持“强烈推荐”评级。

要点:

业绩概述。公司12年实现营业收入253亿元,同比增长67%;实现归属于母公司所有者的净利润33亿元,同比增长28%;实现每股收益1.93元。

业绩符合预期,净利润增速低于销售收入增速的最主要原因在于结算毛利率下降、实际所得税率上升及计提较大额度的资产减值损失。公司12年净利润增速低于营业收入增速最主要原因,一是在于低成本项目所占比重下降,高毛利项目结算减少,使地产业务结算毛利率下降5个百分点至51%,综合毛利率因此亦下降4.8个百分点至48.8%;二是实际所得税率上升4.8个百分点至31%;三是公司报告期内计提了2.9亿资产减值损失,占营业总成本比重由0.03%上升至1.51%。

销售放量,预计13年销售额430亿,增长18%。报告期内,公司累计实现销售面积248万平方米,销售金额364亿元,同比大幅增长增加73%,销售持续放量。预计明年推盘结构较为均衡,大户型比例约占1/3,90平米以下户型占45%。公司13年初库存项目货值约300亿,预计13年新推盘货值约400亿,合计总可售货值达700亿。考虑到公司12年项目总体去化率为60.7%,以此去化率水平,预计13年销售额可达430亿(公司13年销售计划400亿),增长18%。

拿地扩张积极,布局逐渐均衡。公司报告期内公司在深圳、天津、北京、上海、佛山、青岛等11个城市新增18个项目,权益建面达304万平米。公司已进驻城市增至19个,战略布局更为均衡。

财务结构安全稳健。期末,账面货币资金是短期借款与一年内到期的非流动负债之和的1.92倍,环比三季度末上升了0.33,短期流动性良好;扣除预收账款后公司资产负债率为47%,环比三季报上升3个百分点;净负债率仅19%,环比三季报进一步下降3个百分点,且远低于行业平均水平,财务结构安全稳健。

业绩锁定性强。报告期末,公司预收款项为285亿元,基本锁定我们预测的13年全年的业绩。

风险提示:(1)公司销售和结转低于我们预期。(2)房价调整幅度高于预期,导致毛利降幅高于预期。(3)政策风险。