苏宁环球:交通改善提升外部性,充分坐享升值收益

苏宁环球地产业务布局的重点是南京江北,目前公司正充分享受这一战略带来的项目升值收益。

因为公司在南京江北项目已经上涨至每平米8000元,但由于较早介入该区域,其平均楼面地价仅为295元/平方米,利润率足够丰厚。

并且公司在江北储备项目面积尚余550万平米,足够满足未来5年结算需求,售价上涨既能提升盈利水平,又能保证高盈利的持续性。

售价快速上涨的原因在于目前江北交通瓶颈改善的预期变得十分明确,因为近期纬七路过江通道即将于5.1日通车,而远期的地铁三号线也将提前至2013年实现通车。

未来江北发展是南京经济提速必须解决的前提。作为省会,南京人均GDP仅列全省第四,区县经济发展落后是重要原因。为平衡区域经济发展和实现人口大转移的规划,改善江北地区交通配套建设是必要条件。

与已经发展成熟国家相比较,一般过江通道平均间距不超过4公里,但南京目前平均约为15公里。从过江通道数量分析,南京也是最少的城市之一,同样有3条过江通道的布达佩斯人口仅为南京的26%,所以为解决南京区内经济发展的不平衡,大规模的兴建过江通道是必然选择。

目前南京规划道路过江通道10个,远景预留4个,规划铁路与过江轨道通道7个,未来可实现公路、城市道路、铁路和城市轨道跨江成网成环,届时江北的交通约束将被进一步打破,而交通改善带来的外部性提高恰恰有利于当地房地产市场发展。目前江北地区与隔江对望的主城区房价还有一倍左右差距,随交通改善和比价效应的凸显,未来南京江北地产市场仍大有潜力。

可售资源丰富。公司09和10年开工量都保持了一定幅度增长,在2010年公司可售量可达到120万平米,其中天润城约有70万平米,威尼斯水城约有30万,天华硅谷约有20万,所以在市场活跃情况下公司不会存在无盘可卖的情况,预计2010年公司销售收入能实现50%以上的增长,而由于售价的上涨,公司未来净利润增幅将明显超出收入的增长。

根据公司公告,公司大股东在南京佛手湖尚有41万平米未开发项目,由于集团目前仅有上市公司唯一地产运作平台,该项目构成公司未来潜在可开发资源。

投资建议。预计公司10-11年每股收益分别为0.95和1.24元,动态市盈率分别为14.9和11.5倍。考虑公司发展将明显受益于区域规划且成本优势突出,赋予公司2010年16-18倍市盈率,目标价格15.2-17.1元,建议买入。