房地产行业年报一季报总结

行业观点

11年销售微升,单季销售均有下滑:11年,上市公司整体销售同比增长4.4%,低于全国12%的水平。四季度和一季度上市公司销售同比增长下降25.5%和20.4%,均跑输行业。四季度销售同比增长公司仅为24.3%,为07年以来最低值,一季度回升至33.8%。说明三四线城市销售水平好于上市公司所重点布局的一二线城市。

一季度二线公司表现更佳:受基数较大影响,一线公司一季度销售相对较差。四季度和一季度二线公司销售分别同比下降28.5%和14%,一季度二线公司销售增幅基本与全行业持平,好于一线公司。

一季度投资低于预期:四季度和一季度上市公司投资分别同比增长17%和下降37.6%,与全行业增长18.7%和增长23.5%相比,一季度的投资低于预期。除全行业数据包含保障房外,我们认为主要由于上市公司规模相对较大,可售充足,对投资的把控能力更强。四季度,投资额同比上市的公司占比为42.5%,一季度下降至36.5%。

收入与净利增幅回落,毛利率与期间费率齐升。11年上市公司收入同比增长13.8%,净利增长17.7%,增速分别回落16.4%和12.1%个百分点。一季度收入和净利增速进一步下滑至8.8%和4.4%。11年上市公司平均毛利率为42.4%,较10年上升3.5个点,但期间税费比例也提升3.46个点,11年净利最终为15%,微升5%。一季度毛利44.6%,净利率14.3%,盈利水平未见明显下降。

业绩锁定相对稳定。一季度末上市公司平均业绩锁定率为98%,高于历史最差值35.8%;业绩锁定率高于1的公司占比为28%,距历史最低的9.7%有一定距离。

资金压力进一步上升:11年末和一季度上市公司总体预收款外资产负债率为47.9%和47.2%, 较三季度44.6%进一步提升,未到历史最高位51.2%;四季度末有息负债率为29.3%,一季度提升至30%。一季度末上市公司整体短期借款与一年内到期借款为货币资金的95%,未到08年三季度109%的最差水平,较11年三季度上升了9.7个百分点。一季度末该比值低于100%的上市公司占比为44.6%,较三季度进一步下降10.8个百分点,接近历史最低点41%。

投资建议 上周北京再发 60亿元保障房私募债,重庆也发行50亿元公司债用于公租房建设,未来随新开工下滑和房价的理性回归,促进普通商品住房供给的相关政策有望逐步落实,而一季度我们也看到上市公司有息负债率有所回升,未来贷款环境有望继续改善。

另一方面,近期多市提高公积金贷款额度,我们认为地方政府微调趋势不会改变,对需求的刺激会起到积少成多的作用。维持全年地产股反转行情的判断,推荐受益整合和资金支持的一线公司和区域龙头,建议买入保利地产,招商地产、中南建设、北京城建、铁岭新城、鲁商置业和荣盛发展。