房地产:成交低位,地产基本面持续下滑

策略:我们认为未来主导行业走势的仍是基本面,流动性的负面影响在三季度将体现在销量上,行业难有趋势性机会。

要闻点评:

(1)平台监管趋严预计对流动性形成冲击,地产企业基本面面临下滑压力。控制地方政府债务的增长可能与潜在的对影子银行体系的监管交织在一起,将对流动性形成冲击。对地产行业来说,由于在地产行业的产业链中,各参与方包括开发商、购房者、银行、地方政府和建筑企业的杠杆率水平均普遍偏高,流动性的趋紧使得地产销量将面临供需两方面的压力,我们判断地产基本面下半年会持续下滑。

(2)近期地王频发,销量下滑下房地产企业盈利空间将被压缩。下半年流动性预期趋紧的状况下,房价增速将持续放缓甚至下降。而由于土地价格相对刚性,地产企业盈利空间将被压缩。土地价格刚性一方面是由于每年成交量相对稳定,近10年年均都在3.5至4亿方左右。另一方面地方政府债务过度依赖土地出让金收入来偿还,土地价格的下降会导致以土地作为抵押的地方政府债务抵押品价值的重估。因此政府没有扩大土地供给的动力。

成交:成交量同比增速略有反弹,库存压力继续上升

(1)一手房:上周48个主要城市周成交面积同比/环比变动-26.0%/+1.2%,同比增速较上周小幅上升1.1个百分点,但仍在低位。其中一、二、三线城市同比分别变动-34.3%、-24.8%、-23.9%,增速较上周变动-0.7、+2.3和-1.8个百分点。(2)库存:26个城市一手房可售套数同比/环比变动+7.1%/+0.6%,同比根据月销售数量统计去化周期为10.7个月,较去年同期增加2.3个月。一线城市库存压力不大,三线城市风险较高。一线城市可售套数20.0万套,同比变动-11.1%,去化时间为6.6个月,较去年同期增加0.6个月;12个二线城市可售套数72.0万套,同比变动2.6%,去化时间为11.3个月,较去年同期增加3.1个月,三线城市可售套数36.1万套,同比增加34.1%,去化时间为13.9个月,较去年小幅下降0.1个月。(3)二手房:17个城市二手房周成交同比/环比变动-9.6%/-4.7%%,同比增速较上周下降7.3个百分点

流动性:本周央行未向市场投放资金,银行间市场利率明显上升

风险提示:宏观经济硬着陆,发生系统性风险。