房地产行业2013年投资策略:流动性为王,轻行业重个股

我们与市场观点的不同处:我们认为目前房地产市场整体已处在一个合理水平,虽然行业内部仍会在较长期内出现结构性的震动;后市针对房地产的调控不会放松,但微调或局部的调整很有必要,或为调节房价的波动,或为政策方式的更替。2013年行业分化将更为明显,公司流动性的好坏将决定其投资价值。分化中投资应轻看行业基本面重在个股的选择,不少房地产个股的增长确定并远高于行业平均水平。

2013年政策仍以维持稳定为主调。目前房地产调控的结果将成为新一届政府领导人的基础,这个基础将不会随意松动。房地产开发企业去库存仍需要持续,目前房地产开发企业由于去化的差异已是“几家欢乐,几家愁”。房地产开发的销售去化和资金的流动性是衡量收益增长的重要指标投资中需要关注的重点。开发产品能实现好的流动性,销售就能通畅,公司就能实现好的EPS;开发产品具备好的流动性,资产变现能力就强,公司的高融资能力或高变现价值提升公司的PE。

2013年影响市场的二大因素经。在2013年影响房地产行业的政策主要在二个方面,一是城镇化建设的推进,二是有关房产税试点加大。在房价出现超速上升时的调控手法与2012年基本相似,仍以“系紧鞋带”(重申以往的调控政策不放松)、“打板子”(加强对地方政府的督察)为主。2012年“放政策”更注重的是短期,而2013年政府调控会着眼房地产行业长远发展之目的进行调控政策或手段的调整,届时这种微调会给市场带来波动。

2013年房地产行业平稳中回升。预计全年新开工面积20亿平米,整体增速为15%;全国房屋面积竣工12亿平米,同比增长18%;房地产开发投资同比增长17%,较2012年提高2-3个百分点;房屋施工面积将达到65亿平米,增长15%;商品房销售面积2013年全年有望实现12亿平米,同比增长8%;商品房销售额7.3万亿元,同比增长15%。

投资建议:2013年行业基本仍将平稳,投资应轻行业重个股,“一高一低”(高周转、中低端产品)仍是选股的重要标准,重点关注“大公司、中小城市和城镇化”,即全国布局的大公司和中小城市开发的公司仍具备很好条件得到发展,中央提出的城镇化将催化部分区域型公司开始活跃。

全国布局的大公司:我们看好大公司是因为其流动性拥有很好的内部基础,重点关注万科、保利地产、招商地产、金地集团、建发股份、荣盛发展。

中小城市开发的公司:我们看好专于中小城市开发企业是因为其流动性拥有较好的外部条件,重点关注荣盛发展、金科股份、中南建设。

我们看好新城镇化是因为因其能产生新的流动性,重点关注荣盛发展、南国置业、金科股份、中南建设、华侨城A、大名城、云南城投。