万科A:万科2月份销售及新增项目点评

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公司2月份实现销售面积54.9万平方米,销售金额60.8亿元,分别比10年同期增长159.8%和141.8%,环比上月下降67%和70%。2月份销售均价为11075元/平方米,环比下降9%,同比下降6.9%;新增项目3个,增加权益建筑面积22.9万平米,公司应承担地价款8.5亿元。

评论

销售环比降幅较大在情理之中:公司2月份实现销售面积54.9万平方米,销售金额60.8亿元,分别比10年同期增长159.8%和141.8%;1-2月累计实现销售面积220.3万平米,261.8亿元,分别同比增长200%和198%。虽然公司11年2月单月销售数据为历史上最佳,但环比仍下降了67%和70%。原因主要有两点:一是上年实际发生在12月的销售延迟在1月签约而导致1月份基数较大;二是2月份本身也是推盘淡季,目前大多开发商都选择了延迟推盘以重新梳理有效蓄客资源。

拿地速度放缓:2月份公司新增项目3个,增加权益建筑面积22.9万平米,公司应承担地价款8.5亿元,分别环比下降92%和87%;楼面地价3818元/平米,环比上升57%,较10年全年新增项目平均楼面地价上升42%。公司2月份新增项目较少与全国趋势相符,根据搜房网统计,2月份全国土地成交建筑面积环比下降了54%。公司未来存在继续放缓拿地的可能,因为短期销售量将维持在较低水平,高速拿地将产生较大资金压力,并且在市场尚未出现明显调整之前,目前时点的大规模拿地也存在一定成本风险。

新增项目多为高端产品:公司新增3个项目容积率均小于1.5,产品定位应多为高端;根据我们估计的售价计算,项目平均毛利率可达到40%。本月所拿项目为高端产品具有一定偶然性,未来公司仍将以普通住宅开发为主。

重回一二线城市。2月公司所拿土地分布在深圳、杭州和天津,均属房价水平较高的一二线城市。说明市场调整的预期也为公司提供更灵活的拿地策略选择,即在市场热度较高时,公司会选择尽量规避热点城市降低拿地风险,而在市场退热时公司又可以重回去化量较大的中心城市布局。

看好龙头公司的抗风险能力:在限购升级、流动性收紧的背景下,龙头公司的抗风险能力有望降低悲观预期对估值水平的影响。尤其对于万科而言,对市场的分析和把握能力更强,项目布局更为合理且储备丰富,存在以价换量的空间。

投资建议

预计公司10-12年每股收益分别为0.62、0.82和0.95元,动态市盈率为13.2、11和9.4倍。在同行业公司中具有一定吸引力,考虑公司的抗风险能力和积极周转的销售策略,维持公司买入评级。