房地产行业周报:成交环比小幅回落,土地市场持续热度

本周平安观点:本周地产板块最后两日在部分房企重新上报再融资方案的“卡位”举措带动下再次上涨,市场对于再融资的博弈依旧在进行时。周末国务院出台《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》,其中首次提到“严控房地产融资风险”,主意指向信托等“影子银行”的融资风险。表达用语虽然严厉,但细究起来仍存在收信托放再融资的结构性对冲博弈空间。对于再融资,我们维持前期的判断,短期内全面放开的可能性很小,但板块整体处于超跌后的历史低估值位置,再融资是否能在短期放开给行业带来拐点并不重要,关键的是给予市场一个损失极小的参与博弈机会。我们依旧维持短期选择流动性较好的龙头公司参与博弈的投资建议。推荐万科、保利、招商、金地、荣盛。

本周成交:成交环比小幅回落:本周重点跟踪城市成交环比下降13%,同比降16%。其中一线城市环比下降29%,二线城市环比下降4%,三线城市环比下降26%。上周(6/24-7/1)上门量约2.2万,环比下降22%(25周调整后为2.8万),相比前四周均值降28%,低于年内均值14%,6月周均上门量环比降13%;新增批售环比大幅升31%,年初累计至今供给同比增12%,其中一、二、三四线城市分别升39%、72%,5%。新开盘环比升5%,开盘去化率60%,环比升10个百分点。截至7月6日,7月重点城市日均成交套数环比6月升2%,同比下降5%。其中一线城市环比降15%(同比降14%),二线城市环比升11%(同比下降1%),三线城市环比下降10%(同比降16%)。去化月数小幅上升:截止7月6日,跟踪城市3个月平均去化月数为8.8个月,环比升14%。本周土地市场:成交热度依旧。万科48.7亿上海拿地,金地4.2亿东莞拿地,溢价率均超过70%。

我们跟踪的20个主要城市显示:本周住宅用地推出面积299万平方米,环比降5%,成交面积290万平方米,环比升40%,较前四周均值升95.3%。6月40个大中城市成交建面5490万平,环比升2%,同比降14%。其中一、二、三城市分别环比升25%(同比升62%),环比降8%(同比降16%),环比升16%(同比降27%)。

一线城市仍是开发商重点争取的资源。从溢价率来看,6月40个大中城市土地平均溢价率为17.6%,环比回落5.6个百分点,仍处于较高水平。

一周行业动态。本周万科保利相继公布6月份销售数据。万科公布6月销售数据:销售相对平淡,预计下半年可售1500亿以上。公司6月实现销售面积111.6万平,销售金额134.9亿,同比分别下降8.8%和升1.3%。1-6月累计实现销售面积716.4万平,销售金额836.7亿,同比分别增长18.9%和33.7%。截止6月末,公司剩余存货620万方,下半年计划新推约900万方,保守估计下半年可售货值在1500亿以上,按70%的去化估计,下半年销售可达1000亿以上,上调公司全年销售预测至1800亿以上(+27%)。拿地有条不紊,持续保持扩张。6月公司新增项目5个,对应建面168.1万平,同比增120.6%。1-6月公司累计新增建面1504.1万平,远大于公司同期销售面积。公司持续保持扩张,奠定未来可售基础。保利公布6月销售数据:基数影响致同比下降,预计7月开始将逐步改善。

公司6月实现签约面积101.6万平,签约金额123.1亿,创年内单月签约金额新高,同比分别下降22.1%和20.7%,同比下降主要因为去年6月为年内销售峰值(单月签约额155.2亿)。我们认为随着7月基数影响逐步淡去,公司销售同比将逐步改善。土地投资略有放缓,预计下半年将有所加速。1-6月公司累计新增建面564.9万平,与公司同期销售面积基本持平,总权益拿地支出131亿,仅为公司同期签约金额的20.5%,远低于2012年全年的39.8%,预计公司下半年将适度加快拿地节奏。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。