新城控股:千亿之后,空间更为广阔

投资逻辑:公司2016年销售额实现跨越式增长,达到651亿(+104%),2017年突破1000亿已无悬念(增速约60%),非长三角区域销售贡献上升显著,公司成功从区域性房企转型为全国性房企。此外,我们认为公司还有三个主要亮点:1、公司快速周转能力;2、公司土地储备丰富优质,截止目前,土储3011万方,主要布局江苏、山东、浙江,平均楼面地价3175元/平米,仅相当于当前售价的23%;3、公司商业地产快速放量,“住宅+商业”双轮驱动有助于公司纵深布局。

公司2016年实现了跨越式的成长,今明两年增长有望持续。2016年公司销售额651亿元,同比增长104%,增速较2011-2015年复合增长率28%变化十分显著。销售额在全国房地产企业中排名第15位,比2015年名次提升6位。2017年1-11月,公司销售表现强势,销售额达1053.0亿,同比增长75.1%,签约面积771.8万方,同比增长44.5%,全年销售有望冲刺1400亿元。

公司存货周转率处于行业领先水平。在运营策略方面,新城控股坚持高速周转,快速销售,过去五年(2012-2016)公司存货周转率均维持在0.5以上,明显领先于行业其他龙头公司。我们分析背后原因,除了存货账面值相比偏小之外,还有三个原因:与销售去化相匹配的存货供应策略、拿地成本和建安费用的良好控制、快速的开发和推售能力。

优质的土地储备和前瞻的区域布局,夯实未来持续成长之路。在城市布局方面,公司坚持“以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”的“1+3”战略布局。截止2017年6月公司土地储备3011万平方米,可供未来2-3年的开发时长,主要分布在江苏的苏州、常州、南京,山东的青岛、济南,浙江的杭州,6个城市合计占比47.2%,三个省份合计占比69.7%,2017百强县该三省占比49%,再次显示公司布局的前瞻性。

公司商业地产进军国内商业地产第一梯队。公司秉持“住宅+商业”地产双轮驱动运作模式,产生地产的横向协同效应,亦有助纵深布局。截至2017年6月,公司已开业商业综合体13个,在建及拟建广场33座。预计,至2020年广场开业数将达到100个以上。2016年实现商业综合体销售收入109.8亿,同比增长72.2%,出租物业及管理收入4.4亿,同比增长47.8%。商业地产收入占总收入比由2015年的28%,上升到2016年42%。“住宅+商业”的均衡发展,将成为公司一大亮点。

盈利预测与投资建议。预计公司2017-2019年归母净利润将取得45.2%的复合增长率,鉴于年底估值切换时期,我们给予公司2018年12倍估值,对应目标价36.72元。公司作为低估值、高增长的典型代表,维持“买入”评级。